Investir pour une retraite dorée

Comment investir dans des SCPI ?

Publié le 09.07.2020, par :
A B
Alain Broyon
Auteur

Les SCPI : vous connaissez ! Vous vous êtes déjà documenté sur le sujet. Vous êtes même plutôt convaincu par ce placement et vous pensez investir.
Si ce n’est pas le cas, lisez “Pourquoi investir dans les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers ?”.

Mais comment donc placer intelligemment son argent dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ?

La pierre papier vous offre de nombreuses possibilités.

Regardons ensemble lesquelles.

Investir en SCPI au comptant

Bon, là c’est le truc tout simple, basique.

Vous avez, notamment avec l’aide de votre conseiller, identifié une ou plusieurs SCPI qui conviennent clairement à votre situation financière et patrimoniale. Vous allez donc acheter et détenir en direct des parts de cette/ces SCPI.

Ces parts vous allez en être le propriétaire et votre nom sera inscrit dans le registre des associés. Top !

Dans certains cas, il vous est même possible de faire figurer ces parts sur uncompte titre.

Attention toutefois.

D’abord, l’accès à une SCPI est souvent conditionné par l’achat d’un nombre minimum de parts. Une fois associé, ce minimum requis n’est généralement plus d’actualité : vous êtes de la famille désormais 🤗.

Ensuite, comme évoqué dans cet autre superbe article sur les SCPI, les frais d’entrée/souscription ne sont pas indolores. Ex. : avec 10% de frais de souscription, si vous achetez pour 10 000 euros de parts, le montant effectivement investi dans la SCPI ne sera que de 9000 euros.

Ok. Vous avez souscrit. Parfait. Est-ce pour autant que vous allez toucher votre oseille tout de suite ?

Eh bien pas vraiment.

La plupart des SCPI soumettent les nouvelles souscriptions à un délai d’attente pour l’entrée en jouissance des parts, souvent entre 3 et 6 mois. De plus, les revenus locatifs perçus par la SCPI vous sont reversés, au prorata de vos parts, trimestriellement le plus souvent, mais avec un décalage. Comptez 15 à 30 jours.

Enfin, n’oubliez pas que ces revenus sont pour l’essentiel des loyers et doivent être déclarés comme revenus fonciers. Et là vous payez plein pot.

De plus, la SCPI entre dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt Forfaitaire Immobilier).

Mais il existe des solutions fiscalement plus avantageuses pour investir dans les SCPI.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Otez moi d’un doute, la SCPI c’est de l’immobilier, non ? Et, l’immobilier ça se finance. Et les banques, elles aiment bien ça, financer de l’immobilier.

Donc : OUI, vous pouvez financer en partie, voire en totalité, l’acquisition de parts de SCPI via un prêt bancaire.

Voici vos options...

Prêt immobilier classique amortissable

Vos mensualités comprennent à la fois des intérêts et une fraction du capital emprunté.

Prêt in fine

Vous ne payez que les intérêts du prêt et ne remboursez la totalité du capital qu’à l’échéance. En échange, vous devez apporter une garantie laquelle se fait le plus souvent par le nantissement d’une assurance vie.

Prêt à la consommation non affecté

Vous êtes libre de faire ce que vous voulez de l’argent prêté, y compris donc d’investir dans des SCPI.

Pourquoi financer vos SCPI par un emprunt ?

Les deux principaux avantages à financer par la dette l’achat de SCPI :

  1. Vous vous constituez un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés et rentables en n’y consacrant qu’une (faible) partie de votre épargne,
  2. Vous pouvez déduire fiscalement les intérêts du prêt ayant servi à financer l’acquisition des parts de vos revenus locatifs.

Mais là aussi attention. Tout n’est pas rose.

Les banques, ces sales bestioles, ont tendance à ne financer l’acquisition que des seules SCPI qu’elles distribuent. Si certaines sont très correctes, les “SCPI bancaires” grand public, ne valent pas toujours les SCPI gérées par des sociétés indépendantes et spécialisées.

De plus, les banques demandent souvent des garanties : caution personnelle, nantissement des parts de SCPI ou d’une assurance vie par exemple.

Enfin tout emprunt vous lie à une banque pour de (très) nombreuses années et doit être remboursé. Pensez-y !

L’option financement reste néanmoins idéale pour vous constituer à bon compte un outil capable de vous fournir un complément de revenu pour la retraite.

Puis-je investir en SCPI au travers de l’assurance-vie ?

Quoi vous répondre, à part vous annoncer avec un large sourire que OUI, OUI et OUI c’est possible !!!

Non vous ne rêvez pas, vous pouvez tout à fait concilier rendement élevé des SCPI avecla souplesse inégalée et la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.

Bon évidemment, il y a toujours des conditions, et même quelques inconvénients.

Comment investir en SCPI via l’assurance vie ?

  • Cela n’est possible que dans le cadre d’un contrat multi-support, offrant donc la possibilité d’investir dans des unités de compte (UC), dont les SCPI proposées par l’assureur,
  • Tous les contrats multi-support du marché ne donnent pas accès aux SCPI (mais ils sont de plus en plus nombreux),
  • L’investissement en SCPI est souvent soumis à des conditions, lesquelles varient selon les contrats : obligation de conserver l’UC pendant un certain temps, impossibilité d’investir plus de x% du contrat dans ce type d’UC, etc.
  • Les performances d’une SCPI détenue au sein du contrat sont moins élevées comparé à une détention en direct, du fait des frais de gestion annuels appliqués aux UC,
  • Il n’est pas possible de financer l’achat de SCPI dans le cadre de l’assurance vie, notamment au travers d’un prêt immobilier.

Les avantages

  • Vous n’êtes plus du tout soumis aux revenus fonciers et profitez au contraire d’un régime fiscal favorable,
  • Vous n’êtes pas obligé d’acquérir un nombre minimum de parts,
  • Selon le contrat, les loyers perçus peuvent être versés directement sur le fonds euro sécurisé,
  • Vous accédez facilement à un large choix de SCPI, pré-sélectionnées par l’assureur, vous permettant de diversifier le risque,
  • Vous bénéficiez d’un placement plus rentable que le fonds euro, et moins risqué que les actions. Le meilleur des deux mondes quoi !!!

Bon, vous n’échapperez pas à l’IFI. De ce côté là, la seule solution reste la nue-propriété.

Pourquoi acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?

Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

Alors là, si vous n’êtes pas déjà familier avec les notions d’usufruit, de démembrement et tout le toutim, allez d’abord vous avaler une boite de Doliprane ! 🙄

Mais non ! Ca va bien se passer !!

Vous êtes sur notre site et notre job à nous, Neofa, c’est de pouvoir expliquer facilement ce type de choses. 😎

En gros, la propriété, c’est avant tout un droit.

Un droit qui vous est donné sur la chose dont vous êtes propriétaire : le droit d’user ou d’utiliser cette chose (usus), le droit d’en tirer un revenu, des “fruits” (fructus) et le droit de détruire, modifier, altérer ou céder cette choses (abusus).

De ce fait, et pour vous la faire courte, la propriété d’un même bien peut être légalement dissociée et répartie entre plusieurs personnes (physiques et/ou morales), avec :

  • D’un côté, l’usufruit, qui vous autorise à utiliser, mais également tirer des bénéfices ou des revenus d’un bien, d’un placement… (louer un studio, toucher les dividendes d’une action, etc.), sans en altérer la valeur (impossibilité de vendre, de réaliser de gros travaux, etc.).
  • Et de l’autre, la nue-propriété qui ne vous donne ni le droit d’user du bien, ni celui d’en récolter les “fruits”, mais vous garantie par contre le fait que vous restez le véritable et légitime propriétaire.

On parle alors de démembrement du droit de propriété, d’usufruitier et de nu-propriétaire (voir aussi le site service-public.fr à ce sujet).

Démembrement du droit de propriété

Il y a 3 conséquences :

  1. Au plan juridique : le démembrement ne peut être que temporaire. L'usufruit doit revenir tôt ou tard au nu-propriétaire et la propriété démembrée redevenir pleine propriété. L’usufruitier ne peut donc jouir de son usufruit que pour un temps donné.
  2. Au plan fiscal : la fiscalité pèse sur les seules épaules de l’usufruitier ; le nu-propriétaire est totalement exempté d’impôt (RF, IFI…) pendant toute la durée du démembrement.
  3. Au plan financier : le démembrement entraîne une décote sur la valeur du bien. Cette décote est notamment fonction de la durée de l’usufruit. Plus cette dernière est longue, plus la décote est importante.

Et là encore, OUI il vous est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété.

Selon la durée de l’usufruit consenti, généralement entre 5 et 12 ans, la décote peut aller jusqu’à 40%. Durée pendant laquelle, vous ne percevez aucun revenu, mais ne payez aucune charge et aucun impôt (IFI compris).

A l’issue de cette durée, vous récupérez l’usufruit, donc l’entière propriété des parts.
A compter de ce moment, vous êtes de nouveau redevable fiscalement, mais vous touchez la totalité des revenus des parts, avec en plus une forte probabilité de réaliser une plus-value en cas de revente.

Enfin, sachez qu’il est parfois possible de financer par emprunt l’achat en nue propriété de parts de SCPI.

Le beurre et l’argent du beurre. 😅

Les bons conseils ne sont pas réservés qu’aux autres. Vous le voyez, il y a des tas de façons d’investir en SCPI.

Encore faut-il être accompagné par la bonne personne.

Publié le 09.07.2020, par :
A B
Alain Broyon
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