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Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière

Publié le 29.06.2020, par :
Jeanne MENDELSSOHN
Jeanne MENDELSSOHN
FINCAB

Pour investir dans l’immobilier et réduire son imposition, les solutions ne manquent pas. Elles sont même tellement nombreuses qu’il est difficile d’y voir clair et que l’on peut redouter de se faire piéger. Décryptons-les ensemble pour savoir comment réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière et poser les bonnes questions à votre conseiller financier.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

Défiscaliser dans l’immobilier, ça marche comment ?

La défiscalisation immobilière a toujours le même point de départ, l’acquisition d’un bien immobilier. Mais la réalisation d’économies fiscales peut prendre plusieurs formes :

  • la déduction de certains frais directement par le contribuable ;
  • une réduction partielle ou totale de vos impôts réalisée par l’administration fiscale ;
  • un crédit d’impôt qui peut être reportable.

L’État utilise ces mécanismes de défiscalisation pour soutenir sa politique de logement et relancer certains secteurs géographiques. Connaître les critères des différents dispositifs de défiscalisation existants est donc un préalable pour guider vos choix de placements immobiliers tout autant que votre capacité d’épargne.

Le plafonnement des niches fiscales

Mais avant de s’attacher à leurs particularités, précisons qu’un élément rassemble la plupart de ces lois de défiscalisation immobilière : le plafonnement global des niches fiscales.
En 2020, il est limité à 10 000€ par foyer.
Pour en savoir plus, consultez également notre guide de la défiscalisation.

Défiscaliser dans l’immobilier avec la pierre papier

Soulignons également que certains de ces dispositifs sont accessibles avec la pierre papier. En effet, certaines Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) dites fiscales peuvent vous proposer du dispositif Pinel par exemple.

Qui peut défiscaliser avec l’immobilier ?

Dans quel cas pouvez-vous en profiter ? Car nous n’allons pas tourner autour du pot, c’est ce qui vous importe.
Si vous êtes domicilié en France, et que vous êtes une personne physique, une SCI ou en indivision (pour les couples non mariés), c’est tout bon ! Dans les deux derniers cas, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

Quel est le meilleur dispositif fiscal immobilier ?

Pour trouver la solution la mieux adaptée à votre situation, il faut maintenant passer en revue ces différentes formules de défiscalisation. En effet, chacunes d’entre elles a ses avantages et ses limites. Votre conseiller financier est là aussi pour vous aider dans votre arbitrage final.

Les lois pour défiscaliser avec l’immobilier en 2020

Défiscalisation Loi Pinel (dans le neuf)

La loi Pinel concerne l’immobilier neuf.
Le deal est le suivant :

  • vous achetez un logement neuf et vous le mettez en location 6, 9 ou 12 ans ;
  • pendant la durée de la location, vous récupérez 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien ;
  • le montant de l’investissement défiscalisable est limité à 300 000 € ;
  • la situation géographique du bien est limitée à certains secteurs ;
  • les revenus et les loyers du locataire sont plafonnés.

Concrètement, comment fonctionne la défiscalisation Pinel ?
Vous visez un appartement d’une valeur de 300 000 € loué pendant 12 ans (cela correspond aux limites de durée et de montant du dispositif). Cette location va générer 6 000 € d’économie d’impôt pendant les 9 premières années, puis 3 000 € sur les 3 dernières.
Acheter en Loi Pinel est l’un des investissements immobiliers possibles pour préparer votre retraite.

Défiscalisation Loi Pinel outre-mer

Il s’agit de la même recette en changeant 2 ingrédients :

  • le bien immobilier doit se situer dans un DROM (Département et Région d’Outre Mer) ou une COM (Collectivité d’Outre Mer) ;
  • l’avantage fiscal passe à 23%, 29%, 32% du prix de revient pour les mêmes durées de location.

Par contre, le plafonnement de la niche fiscale prend de la hauteur et passe à 18 000 €.

Défiscalisation Denormandie (dans l’ancien)

Avec le dispositif Denormandie, vous gardez les avantages fiscaux de la loi Pinel, mais l’investissement locatif se fait dans l’immobilier ancien :

  • sur des communes éligibles ;
  • sur des logements pour lesquels les travaux représentent 25% du prix de revient et visent à améliorer de façon conséquente la performance énergétique.

Défiscalisation loi Censi-Bouvard (résidence de services)

Ce dispositif fiscal concerne l’investissement immobilier meublé en résidence de services.
Il permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, celle-ci étant plafonnée à 300 000 €.
Sous certaines conditions, vous pouvez également récupérer la TVA sur l’investissement. Ce dispositif est compatible avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) que nous évoquons plus bas et concerne l’immobilier neuf ou ancien de plus de 15 ans avec d’importants travaux.

Défiscalisation loi Malraux et Monuments Historiques

Pour ces 2 dispositifs basés sur l’immobilier ancien et sur le long terme (respectivement 9 et 15 ans minimum) :

  • vous investissez dans des bâtiments réhabilités, nécessitant des travaux et répondant à des critères d’éligibilité stricts ;
  • vous profitez d’une réduction d’impôt liée au montant des travaux (Malraux) ou d’une réduction de la base imposable (Monuments Historiques).

Ces dispositifs vont vous intéresser si :

  • vous êtes dans une tranche d’imposition marginale (TMI) égale ou supérieure à 30% ;
  • vous avez déjà de nombreuses sources de défiscalisation, car ces 2 dispositifs n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales ;
  • vous êtes plus attaché à la qualité d’un placement à long terme qu’à la rentabilité immédiate.

Rappel : Le Taux Marginal d'Imposition (TMI) est le taux de l’impôt sur le revenu qui s'applique à vos revenus de la plus haute tranche.

Défiscalisation loi Cosse (habitat social dans l’ancien)

Ciblant l’habitat social dans l’ancien, ce dispositif vous permet un abattement fiscal de 15 à 85% sur vos revenus bruts de location.
Cet avantage sera fonction de la convention que vous signez avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et de la situation géographique de votre bien.

Défiscalisation LMP et LMNP (investissement locatif)

Les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) permettent de louer en meublé sans condition géographique, sans zone prédéfinie, sans condition de ressources du locataire.
Ces 2 régimes de défiscalisation ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales et vous permettent d’amortir le prix du bien et des meubles et de récupérer la TVA lors de l’investissement.
La distinction entre les deux statuts est liée au niveau des revenus dégagés par l’investissement immobilier.

Le dispositif du déficit foncier

Ce dispositif concerne les biens anciens rénovés loués non meublés.
Avec la réalisation de travaux et des charges induites supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déclarer un déficit foncier.
Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10700€ et le surplus peut être reporté sur 10 ans.
Notez aussi que cet avantage fiscal se situe hors plafonnement des niches fiscales.

Foire aux questions

Quelle fiscalité pour l’immobilier locatif ?

Pour la location nue, vous déclarez en revenu foncier.
Pour la location meublée, les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans les deux cas, selon le montant de vos revenus, vous profitez d’un abattement forfaitaire ou vous déduisez vos charges au réel.
Pour toutes ces questions, mieux vaut se faire aider par un conseiller fiscal.

Comment payer moins d’impôts sur les revenus locatifs ?

Pour réaliser le choix qui collera parfaitement à votre situation et à votre stratégie d’investissement, le mieux est de demander un bilan patrimonial.

Comment défiscaliser dans l’ancien ?

Concentrez-vous sur le dispositif Denormandie, les lois Malraux et Monuments Historiques, mais aussi sur les statuts de LMP/LMNP et le dispositif de déficit foncier.

Comment défiscaliser sa résidence principale ?

Depuis 2011, vous ne pouvez plus obtenir de réductions fiscales liées à l’achat de votre résidence principale. Par contre :

  • les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à des crédits d’impôt ;
  • en cas de revente, la plus-value est exonérée d’impôts et de contributions sociales à et sans plafond ;
  • lors d’une succession, un abattement de 20% existe sous certaines conditions ;
  • la location meublée au sein de la résidence principale est exonérée en dessous de 760 € par an.

Comment fonctionne une SCPI de défiscalisation ?

Il s’agit d’un mécanisme d’investissement immobilier appelé “pierre papier” (car vous ne faites pas l’acquisition d’un bien immobilier mais seulement de parts). Investir dans les SCPI fiscales permet de profiter du dispositif Pinel et de la défisc associée.

Publié le 29.06.2020, par :
Jeanne MENDELSSOHN
Jeanne MENDELSSOHN
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