Loi Pinel 2020 : les pièges à éviter

Publié le 26.06.2020, par :

Introduite en 2014 et plusieurs fois reconduite, la loi Pinel permet aux acquéreurs d**’investir tout en profitant d’une économie d’impôt**. Ils peuvent bénéficier de cette aide de l’Etat s’ils s’engagent à louer pendant 6, 9 ou 12 ans le bien immobilier qu’ils souhaitent acquérir, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le logement doit être situé en zone A bis, A ou B1 et être neuf ou à rénover. La réduction fiscale varie ensuite entre 12 % et 21 % selon la durée de location. Mais cette solution de défiscalisation qui paraît si parfaite sur le papier ne possède-t-elle pas quelques inconvénients ? Petit tour d’horizon des pièges dans lesquels il ne faut pas tomber en tant qu’investisseur.

Gare à la précipitation !

La fin de la loi Pinel est prévue pour le 31 décembre 2021, une date après laquelle les investisseurs en quête de défiscalisation ne pourront plus profiter des avantages du dispositif. Mais si ce moment approche à grands pas, ce n’est pas une raison pour se précipiter et acheter rapidement un bien sans vraiment y réfléchir. Pensez que vous allez devoir trouver des locataires et que vous pourriez vouloir le vendre après. Donc même si vous avez hâte de réaliser votre investissement locatif, choisissez soigneusement le logement que vous achetez. Est-il confortable et agréable à vivre ? Est-il bien situé à côté de commerces, de transports en commun, d’une école, d’espaces verts ? Quelle est sa performance énergétique ? Privilégiez une grande ville en pleine expansion, qui attire de nouveaux locataires.

Attention aux arnaques

Profitant du succès de la loi Pinel, divers promoteurs et entreprises immobilières font miroiter des offres alléchantes aux acheteurs qui veulent réaliser une bonne affaire. Ces organismes de construction vendent des programmes et des logements sur plan dans des zones qui ne sont pas forcément prisées par les locataires. Si vous n’arrivez pas à louer dans un délai de douze mois après l’achat, vous perdrez tous vos avantages fiscaux Pinel et votre nouveau bien vous restera sur les bras. De plus, si beaucoup de logements Pinel se trouvent les uns à côté des autres et sont achetés plus ou moins en même temps, vous aurez du mal à revendre le vôtre plus tard puisqu’un grand nombre des propriétaires voudront revendre au terme du contrat de location.

Attention à rester dans les prix du marché

Certains promoteurs et constructeurs immobiliers ont tendance à profiter de la grosse réduction d’impôt offerte par le dispositif fiscal Pinel pour proposer des logements à un prix largement supérieur à celui du marché. Ils font miroiter auprès de l’acquéreur les bénéfices que celui-ci retirera de la défiscalisation, pour le rendre heureux de conclure une bonne affaire, alors qu’il paie en fait le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Pensez à insister auprès de l’agent immobilier pour qu’il vous offre les mêmes garanties qu’un achat immobilier basique. Renseignez-vous également sur les prix du marché en comparant les offres sur Internet et dans les agences.

Les loyers sont plafonnés

Si vous voulez conserver vos avantages Pinel, vous n’avez pas beaucoup de marge pour fixer le prix de la location puisque vous devrez respecter les plafonds de loyers fixés par la loi. En zone A, vous ne devez pas dépasser 12,75 €/m², en zone A bis, 17,17 €/m² et en zone B1, 10,28 €/m². Vous ne pourrez pas non plus louer à tout le monde puisque les logements Pinel sont réservés aux personnes qui entrent dans une certaine catégorie de revenu. Le plafond annuel de ressources des locataires varie selon la région et la composition du foyer.

Vous ne profiterez pas de votre propriété

En investissant en Pinel, vous vous engagez à louer le bien que vous achetez pendant 6 ans minimum. Vous voilà donc propriétaire d’un logement dont vous n’avez pas la jouissance, ce qui peut s’avérer frustrant ! De plus, il faut gérer les locataires, ce qui prend du temps, surtout s’ils changent fréquemment. Vous vous exposez à des risques d’impayés et de retards de paiement dans le loyer.

Tous les logements ne sont pas éligibles

Pas question de rêver du charme de l’ancien si vous voulez investir en Pinel. La loi de défiscalisation ne fonctionne que si vous achetez un logement neuf ou en VEFA (c’est-à-dire vendu en l’état futur d’achèvement). Vous pouvez toutefois investir dans l’ancien mais à condition de le réhabiliter pour le rendre habitable et économe en énergie. Le bien doit respecter les règles énergétiques en vigueur et être loué non meublé en tant que résidence principale. Enfin, le dispositif ne fonctionne que dans les zones éligibles A bis (Paris et 76 communes de la banlieue), A (la Côte d’Azur et les grandes villes comme Montpellier et Lyon) et B1 (l’Outre-Mer et une partie du Bassin Parisien).

Réfléchissez bien avant d’investir dans l’immobilier locatif en Pinel ! Effectuez des simulations en ligne pour voir si vous avez les capacités de rembourser l’emprunt et calculer l’avantage fiscal que vous pourriez obtenir. Mais ne vous précipitez pas, d’autant plus que vous ne profiterez pas tout de suite du bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu. La loi Pinel est un projet sur le long terme.

Publié le 26.06.2020, par :
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