SCI : impôt sur le revenu ou sur les sociétés?

Dès que l’on s’intéresse à l’investissement immobilier et que les projets prennent de l’envergure, les questions autour de la création d’une société civile immobilière (SCI) affluent. Mutualiser les financements et les risques ouvre de nouvelles perspectives, mais choisir le cadre qui servira au mieux vos intérêts soulève une autre question.
Faut-il rester par défaut sur une SCI à l’impôt sur le revenu ou opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés ? Il n’y a pas de réponse toute faite car tout dépend de votre stratégie d’investissement et les paramètres à intégrer sont nombreux.
Pour éclairer vos lanternes, on vous propose un topo sur ce qui distingue une SCI à l’IR d’une SCI à l’IS. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour apprécier les propositions de votre conseiller en investissement immobilier.

Avantage d'une Société Civile Immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS)

L’intérêt principal de la SCI à l’IS repose sur une fiscalité à taux fixe (on parle de flat tax) et la possibilité d’amortir fiscalement le ou les biens immobiliers.

Fiscalité d'une SCI à l'IS

Opter pour une SCI à l’IS vous permet en tant qu'associé, au choix, de :

• limiter votre imposition à la distribution des dividendes que vous vous octroyez ;
• capitaliser vos revenus immobiliers sans subir d’imposition sur le revenu ni de prélèvements sociaux tant que vous ne faites pas de distribution aux associés.

Seule la société civile immobilière est redevable de l’impôt sur les sociétés et elle n’est pas soumise aux prélèvements sociaux.
Pour l’IS, le taux est de 15% sur les premiers 38 120 €, puis de 28% jusqu’à 500 000 €, et de 31% au delà.

Charges déductibles

La SCI à l’IS vous permet aussi de diminuer l’assiette de l’impôt sur les revenus perçus. Non, vous n’allez pas passer à table, mais vous pourrez vous offrir un resto avec les économies réalisées !
Dans une SCI à l’IS, aux frais déjà déductibles dans la SCI à l’IR, vous pouvez ajouter :

• les frais d’acquisition du bien immobilier (auprès de l’agence et du notaire) ;
• les frais de création de la SCI ;
• la rémunération du gérant ;
• les amortissements du bien immobilier.

La SCI avec impôt sur le revenu (IR)

La SCI transparente

Avec la SCI à l’IR, on parle de SCI transparente, car l’imposition du résultat se fait directement sur la déclaration de revenus de chacun des associés. L’impôt supporté est fonction de la quote-part dans la SCI, de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de chaque foyer fiscal et s'ajoute aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Règles à savoir

Dans une SCI à l’IR :

• les dividendes sont soumis à la flat tax qu’ils soient distribués ou non ;
• les intérêts d’emprunts, les dépenses pour travaux, les frais de gestion et de gérance, les charges de copropriété, les assurances, la taxe foncière sont déductibles du résultat ;
• le déficit foncier est imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 € et reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans ;
• la rémunération du gérant de la SCI est imposable.

Bon à savoir :

• Si le dispositif Pinel et sa réduction d’impôt font partie de votre stratégie d’investissement immobilier, il ne pourra se réaliser qu’avec une SCI à l’IR.
• Une SCI familiale dont le principal objectif est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aura intérêt à rester à l’IR pour une gestion administrative plus simple.

Avant de constituer votre SCI, consultez un conseiller en investissement en immobilier sur Neofa. En ayant une idée plus précise des avantages respectifs des 2 formes de SCI, vous avez sans aucun doute des questions plus spécifiques à lui soumettre pour prendre la décision la plus adaptée.

Foire aux questions

Comment fonctionne une SCI à l'IS ?

Le fonctionnement d’une SCI à l’IS se distingue d’une SCI à l’IR par :

• l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ;
• des déficits imputables sur les bénéfices à venir de la SCI ;
• la réintégration des amortissements précédemment déduits dans le calcul de la plus value immobilière lors de la cession d’un bien. Certes, la plus-value semble majorée, mais n’oubliez pas que vous avez profité de ces amortissements déductibles auparavant !

Comment sortir d'une SCI à l’IS ?

Rien de plus simple, il suffit de vendre vos parts. Les cessions de parts de SCI à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers. Elles donnent droit à un abattement de 50% dès 2 ans de détention mais ne permettent pas d’atteindre l'exonération totale même sur une longue durée.

Pourquoi créer une SCI à l'IS ?

La SCI à l’IS servira au mieux vos intérêts si :

• vous voulez investir à long terme ;
• vous n’avez pas besoin de profiter dans l’immédiat des revenus de votre investissement immobilier et vous souhaitez les conserver au sein de la SCI pour financer l’achat d’autres biens ;
• vous ne projetez pas de vendre votre bien immobilier sans réinvestir ;
• vous voulez faire de la location meublée ou de courte durée. En effet, seule la SCI à l’IS permet une activité à la fois immobilière et commerciale.

Quelle déclaration fiscale utiliser pour une SCI à l'IS ?

Vous devez télédéclarer vos résultats sur l’imprimé n° 2065.

Comment sortir de l’argent d’une SCI à l’IS ?

Comme la SCI est une personne morale, vous ne pouvez pas simplement prélever le bénéfice annuel. Les résultats de la SCI doivent être distribués sous forme de dividendes et seront imposés à titre personnel à la flat tax donc à 30%.

Comment marche l’amortissement dans une SCI à l’IS ?

En répartissant le coût d’acquisition de votre bien sur plusieurs années en fonction d’une durée de vie théorique, l'amortissement permet de :

• réduire le résultat fiscal et donc l'impôt dû ;
• de calculer la plus-value lors de la revente d’un bien.

Certes, déterminer le montant amortissable chaque année sera l’affaire de votre expert comptable, car il fait l’objet d’un calcul complexe. Il faut, par exemple, distinguer les différents éléments (toit, mur, aménagements, etc.) et exclure le terrain qui est non amortissable. Notez aussi que les travaux de construction et d’agrandissement (non pris en compte dans les charges déductibles d’une SCI à l’IR) entrent dans cette base amortissable.

Comment se fait le calcul d’une plus-value immobilière dans une SCI ?

Pour une SCI à l’IR

Le calcul de la plus-value est basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. L’imposition se fait selon le régime des plus values de cession des particuliers :

• IR à 19 % avec exonération après 22 ans de détention ;
• prélèvements sociaux à 17,2 % avec exonération après 30 ans.

Pour une SCI à l’IS

Ce calcul se fait sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Or, cette valeur nette comptable diminue au fil des années avec les amortissements déductibles.
La plus-value imposable est alors bien plus importante qu’avec le mode de calcul utilisé pour une SCI à l’IR.
Coté imposition, cette plus-value est taxée à l’IS au sein de la SCI.
Ensuite, les dividendes perçus suite à la cession du bien immobilier sont soumis à l’IR sans aucun abattement lié à la durée de détention.

Taxe foncière et SCI, comment ça se passe ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, une SCI est tenue au paiement de la taxe foncière. Elle est déductible sauf pour la partie concernant la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) que la SCI soit à l’IR ou à l’IS.

SCI : comment choisir IR ou IS ?

Chaque régime d’imposition présente des caractéristiques bien différentes. Comme l’option pour l’IS est irrévocable, son intérêt doit être évalué soigneusement.
Le bon choix repose sur l’adaptation de la solution à la situation de chacun des associés, à l’envergure du projet et à votre stratégie d’investissement.