Constituer mon épargne

Comment réussir son investissement locatif ?

Publié le 16.06.2020, par :
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Nicolas Delorme
Auteur

L’investissement locatif est certainement la star des placements sécurisants. En plus, vous pouvez le voir, même le toucher. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite, d’installer un enfant qui suit des études loin de chez vous. Bref, c’est le couteau suisse des placements financiers.

Pourquoi acheter pour investir dans l’immobilier ?

Voilà une bonne question que tout investisseur devrait se poser avant de se lancer tête baissée dans des placements souvent hasardeux. La pierre, c’est la seule valeur refuge, comme répétaient nos grands-parents. Ce n’est pas faux, surtout quand la bourse joue au yo-yo ou dans des périodes de crise économique, comme celle que le monde entier vit actuellement. Ceci étant dit, investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine ou pour sa retraite, c’est bien, mais comment choisir le bon plan ?

Investissement locatif dans l’ancien

Je me doute que vous avez hâte d’entrer dans le vif du sujet, mais savez-vous vraiment ce que signifie « ancien » dans l’immobilier ? Pour ceux qui l’ignorent, cela concerne les immeubles qui ont été construits depuis plus de 5 ans.

Le premier intérêt de l’investissement locatif dans l’ancien, c’est que le mètre carré est moins coûteux que dans le neuf. Cela vous met l’eau à la bouche ? Attention toutefois de ne pas oublier que, si le prix est attractif, vous devrez certainement prévoir des travaux de rénovation. Le deuxième point fort est que les immeubles anciens sont souvent situés dans les centres-villes, ce qui présente un attrait important pour les locataires.

Investissement locatif dans le neuf

Des droits de mutation moins élevés que dans l’ancien, pas de travaux à prévoir, l’investissement locatif dans le neuf a tout pour vous séduire. Si l’on y ajoute une pincée de défiscalisation, vous allez me dire que c’est le placement idéal. Eh bien non, car malheureusement dans la vie rien n’est parfait, mais deux critères vont peut-être vous permettre d’y voir plus clair.

  • Si vous êtes moyennement imposé sur le revenu, vous ne profiterez pas à fond des avantages fiscaux.
  • Avec le neuf, vous risquez de voir des délais qui s’allongent, des programmes qui prennent du retard… Pendant ce temps-là, vous perdez de l’argent puisque vous ne pouvez pas mettre votre bien en location.

Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière

Impossible d’attaquer ce sujet sans parler de la célèbre loi Pinel. Uniquement applicable aux logements neufs (ou réhabilités) avec un loyer modéré, vous vous engagez sur 6, 9 ou 12 ans et vous obtenez une réduction d'impôts. Attention, à partir de janvier 2021, cette loi ne s’appliquera qu’aux logements collectifs.

Si vous préférez investir dans l’ancien, pas de panique ! L’État ne vous a pas oublié. Si vous achetez un logement avec de gros travaux de rénovation dans une ville et un quartier bénéficiant de la loi Denormandie (cela fait quand même beaucoup de conditions à remplir), vous aurez droit à une réduction d’impôt selon la période pendant laquelle vous vous engagez à louer (6, 9 ou 12 ans).

Quel rendement pour l’investissement locatif ?

L’objectif n° 1 d’un investissement locatif étant de faire fructifier votre argent, voyons à présent quelle est la rentabilité locative que vous pouvez espérer.

Calcul de la rentabilité

Il existe une formule qui vous permet de calculer rapidement le rendement locatif que vous pouvez envisager, une fois connus le prix de l’investissement et celui du loyer que vous comptez appliquer.

La rentabilité locative brute s’exprime en pourcentage. Il s’agit du montant du loyer annuel divisé par le montant d’acquisition du bien. Ce dernier montant doit comporter les frais notariés et le montant des éventuels travaux de rénovation pour rendre le local prêt à être loué. N’oubliez pas d’ajouter les frais d’agence s’il y a lieu. Pour obtenir la rentabilité nette, vous tiendrez compte des impôts fonciers, des charges de copropriété et de l’imposition sur les revenus locatifs.

Faire une simulation

Il existe des simulateurs sur le net, mais il est toujours préférable de vous adresser à un conseiller financier expérimenté. Si vous pensez pouvoir vous en sortir tout seul, voici comment procéder. Prenez une feuille de papier et un stylo, c’est parti :

Dans la colonne dépenses :
Acquisition du bien immobilier avec tous les frais engendrés par cette opération + les charges annuelles (impôts fonciers, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, assurance).

Dans la colonne recettes :
Les loyers annuels hors charges + la part des charges annuelles reversée par le locataire (comme sa participation aux frais d’entretien de la copropriété plus la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Il ne vous reste plus qu’à appliquer la formule que je vous ai indiquée et le tour est joué. Disons que vous aurez une bonne idée de la rentabilité de votre investissement, mais demander un conseil à un professionnel de la finance est quand même préférable.

Où trouver un bon conseil en investissement ?

Comme le bon pain se trouve chez un boulanger, le conseil pour un bon investissement se trouve auprès d’un expert en finances. C’est avec lui que vous aurez toutes les chances de trouver de bonnes informations, c’est-à-dire des informations fiables, et des conseils de pro. Vous hésitez à faire appel à un conseiller financier de peur d’être noyé dans un océan de termes techniques et obscurs ? Cela ne sera pas le cas si vous faites appel aux conseillers sélectionnés par Neofa. Vous aurez affaire à des conseillers habitués à s’adresser à une clientèle de néophytes. Ils sauront vous apporter des solutions adaptées à vos besoins et à votre profil d’investisseur.

Comment financer son investissement locatif ?

Crédit immo pour investissement locatif

Commençons par le constat suivant : d’un côté l’argent que vous avez sur un livret d’épargne est très mal rémunéré, de l’autre les taux d’emprunt pour un achat immobilier sont très bas.
Conclusion, l’idéal est de faire un mix des deux, en prenant une partie de vos économies et en complétant avec un prêt. Vous garderez ainsi des liquidités en cas de besoin. On ne sait jamais ce qui peut arriver. Les intérêts de votre emprunt seront déductibles de vos revenus fonciers, ce qui diminuera votre imposition.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

C’est possible, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Avouez que c’est quand même assez logique d’acheter son propre logement, avant d’envisager un investissement locatif !

Cependant, ne vous leurrez pas, pour réussir à convaincre l’organisme financier de vous prêter de l’argent, vous allez devoir montrer patte blanche. Monter un dossier solide est une étape incontournable pour prouver que vous avez les moyens de faire face aux remboursements. Ici encore, il est souhaitable de vous faire conseiller par un professionnel de la finance.

Autres conseils pour bien investir

Où acheter en France ? Les meilleures villes

C’est le moment de faire preuve de bon sens et je suis persuadé que vous n’en manquez pas. Donc il ne vous viendrait pas à l’idée d’acheter une vieille maison située à 10 km du premier voisin pour faire un bon investissement locatif ? Investir à Paris, Bordeaux, Nantes Strasbourg… est certainement un bon placement, mais encore faut-il que vos finances et votre capacité d’endettement vous le permettent. Si ce n’est pas le cas, tournez-vous vers des villes de moyenne importance, mais avec un solide tissu économique. Personne ne vient s’installer dans une région où sévit un fort chômage.

Choisir le bon contrat de location (vide ou meublé)

Il est préférable de choisir avant d’investir. Les logements meublés ont souvent une petite superficie, car plutôt destinés à des étudiants, de jeunes couples sans enfant… et les locataires ne restent jamais très longtemps. Les logements vides sont plus grands, peuvent accueillir des familles nombreuses et le taux de renouvellement des occupants est moins important.

Pour un logement vide, un seul type de bail existe (3 ans et reconductible). Pour un logement meublé, trois baux sont possibles, le classique se fait sur une durée d’un an ; il est également reconductible. Pour la location destinée à un étudiant, le bail est sur 9 mois sans reconduction (vous aurez compris que c’est le temps d’une année scolaire). Enfin, il existe aussi un bail de mobilité dont la durée est libre (de 1 à 10 mois sans reconduction).

Quel statut pour un investissement locatif ?

Les revenus locatifs, c’est bien, mais vous vous en doutiez, c’est imposable. Comment ? Tout dépend du statut que vous choisirez.

Si vous louez un meublé, vos revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous êtes considéré comme une entreprise soumise à des obligations comptables.

Si vous louez en vide, vos revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Gestion locative

Vous voici à présent les heureux propriétaires d’un appartement que vous allez louer… mais il se trouve à des kilomètres de votre lieu de résidence. Dans ce cas, vous aurez intérêt à passer par un cabinet de gestion locative. C’est un service qui a un coût, mais cela vous évitera les allers et retours au moindre problème (certains locataires ne sont pas du tout bricoleurs et vous appellent pour une ampoule grillée !). En cas de départ du locataire, c’est le gestionnaire qui prend en charge toutes les formalités ; il s’occupe de trouver un remplaçant, et de son entrée dans les lieux.

Garantie locative

En souscrivant une assurance loyers impayés ou une garantie universelle des risques locatifs, vous pourrez dormir tranquille. Mais ce n’est pas tout, si vos locataires commettent des dégradations dans votre logement (et oui cela arrive plus souvent qu’on l’imagine), vous aurez une prise en charge des dégâts. Enfin, une protection juridique en cas de litige avec vos locataires viendra compléter ce package. Ici encore un coût supplémentaire qui diminue la rentabilité de votre investissement locatif, mais qui vous préserve de bien des déconvenues.

Publié le 16.06.2020, par :
N D
Nicolas Delorme
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