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Optimiser sa fiscalité locative pour payer moins d'impôts

Publié le 19.05.2021, par :

Vous louez un bien nu ou meublé ? Les revenus sont intéressants, mais peuvent coûter cher quand viennent les impôts. Comment gérer les charges déductibles et les plus-values ? Quel régime fiscal choisir ? Peut-on défiscaliser ses biens locatifs ? Il existe de nombreuses astuces pour optimiser sa rentabilité locative. Découvrez comment payer moins d'impôts sur ses revenus locatifs et fonciers.

Sommaire
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Calcul de l'impôt sur les revenus locatifs et fonciers

Comment calculer son imposition sur les revenus locatifs et fonciers ? Rien n'est gratuit dans la vie, pas même la mise en location de vos biens immobiliers, qui deviennent une source de revenus. Vous devrez donc vous acquitter d'un impôt sur les revenus locatifs et fonciers, pour les PS et l'IR, selon leur barème respectif : 17,2% pour les prélèvements sociaux (PS) et jusqu'à 45% pour l'impôt sur le revenu (IR), selon votre tranche d'imposition. De quoi serrer les dents quand le paiement des impôts arrive.

Quel régime locatif choisir pour payer moins d'impôts ?

La location vide

Il existe deux options différentes pour déclarer ses loyers perçus sur un bien vide : le régime microfoncier et le régime réel.

Qu'est-ce que le régime microfoncier ?

C'est le choix le plus simple pour l'imposition d'une location vide, mais il est soumis à un plafond et à une durée minimum d'engagement :

  • Le régime du microfoncier n'est possible que si le montant total de vos loyers perçus est inférieur à 15.000€
  • Une fois engagé dans ce régime, vous devez le conserver durant 3 ans minimum

Concrètement, vous déclarez vos loyers perçus et le fisc déduit un abattement forfaitaire de 30%. Dans ce cas, loyers imposables = 70% loyers perçus. À partir de là, on applique les taux d'imposition.

Qu'est-ce que le régime réel ?

Ce régime d'imposition des entreprises sur leurs bénéfices se dérive en deux types : le régime réel normal (RN) et le régime réel simplifié (RS), en fonction du chiffre d'affaires.

Comment fonctionne l'imposition selon le régime réel ? Vous déclarez vos loyers perçus et déduisez les charges réelles imputées à vos biens, avant d'être soumis aux taux d'imposition. Voici une petite check-list pour n'oublier aucune charge déductible :

  • Assurance habitation en tant que propriétaire non occupant ;
  • Taxe foncière ;
  • Intérêts d'emprunts imputés au prêt pour l'achat du bien ;
  • Assurance emprunteur ;
  • Frais bancaires ;
  • Certains travaux

Conseil : demandez à un spécialiste des impôts et de l'immobilier pour ne rien oublier.

La location meublée

Quelle est la différence entre location nue et location meublée ?

Si les loyers issus des locations nues sont considérés comme revenus fonciers, ceux des locations meublées sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les statuts LMNP et LMP

Décidément, la vie n'est qu'une succession de choix. Louer un bien meublé vous permet de choisir entre deux statuts pour la déclaration fiscale des revenus : celui de loueur meublé professionnel (LMP) et celui de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Quelle est la différence ?

  • Le statut LMP correspond au régime réel : en cas de déficits, les montants sont imputés au revenu global
  • Le statut LMNP correspond au régime micro-BIC : en cas de déficits, les montants sont imputés à des revenus de même type

Régime micro-BIC

Le Micro BIC est automatique lorsque les revenus générés par les biens loués en meublés sont inférieurs à 70.000€.

Quel est l'avantage du régime micro-BIC ? Il permet d'appliquer un abattement de 50% sur les loyers avant de calculer le bénéfice imposable. Du coup, la gestion en micro-BIC est simple, sans comptabilité, mais ne permet pas de déduction des charges réelles, ni de défiscalisation totale des loyers.

Régime réel

Pour bénéficier du régime réel, il faut percevoir un montant total annuel de loyers supérieur à 23.000€. Il permettra alors de soustraire à ce montant la moitié du revenu global de votre foyer fiscal.

L'avantage du régime réel est que votre location meublée est exonérée d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), car considérée comme bien professionnel.

Quels outils pour défiscaliser ses revenus locatifs et fonciers ?

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Revenons aux choix que nous vous avons présenté plus tôt : vous avez choisi la location d'un bien non meublé et le régime réel. Saviez-vous que vous avez droit à une aide fiscale si le montant de vos charges est supérieur à celui de vos recettes ? Ça s'appelle le déficit foncier. Vous avez la possibilité de déduire ce montant de votre revenu global et, ainsi, réduire votre impôt, sous certaines conditions. En investissant dans l'immobilier ancien et en cas de travaux sur un bien immobilier à rénover, par exemple.

On vous explique ça en détails : le déficit foncier pour payer moins d'impôts.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Officiellement, la société civile immobilière (SCI) est soumise à l'impôt sur le revenu, mais les associés de cette société peuvent choisir de relever de l'impôt sur les sociétés (IS). SCI à l'IR vs SCI à l'IS, que choisir ?

SCI à l'IR

Les sociétés civiles immobilières sont redevables de l'IR pour les revenus fonciers, mais pas pour les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers.

En revanche, chaque associé est soumis individuellement à l'impôt sur le revenu de capitaux mobiliers, ainsi que des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, relativement à la quote-part dont il est propriétaire. Il doit également s'acquitter des prélèvements sociaux (17,2%) pour les revenus fonciers.

Une taxe supplémentaire est calculée si la plus-value imposable est supérieure à 50.000€, mais celle-ci est alors réduite par un abattement selon la durée de détention.

SCI à l'IS

Si les associés choisissent la redevance à l'impôt sur les sociétés, ils ne sont alors imposés que sur les dividendes qu'ils décident de percevoir. Dans ce cas, l'IS est appliqué aux résultats de la société et les déficits fonciers ne pourront être imputés que sur les bénéfices futurs.
Les plus-values sur les cessions de biens immobiliers sont comptées dans le montant du bénéfice imposable, car elles sont considérées comme plus-values professionnelles, ce qui augmente l'IS.

Pour aller plus loin : choisir entre SCI à l'IR ou à l'IS

Investir en nue-propriété à crédit

Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ? C'est acquérir uniquement les « murs » d'un bien immobilier en laissant les droits d'usufruit à un bailleur institutionnel pour une durée définie. Investir en nue-propriété permet de :

  • Bénéficier d'une décote sur la valeur d'achat, qui correspond aux loyers que le propriétaire aurait pu percevoir. Investir à crédit permet à l'emprunteur de ne financer qu'une partie du bien, donc de ne s'endetter que moindrement ;
  • Économiser sur ses impôts : le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc n'est pas soumis à l'IR, ni aux prélèvements sociaux. L'IFI est dû par l'usufruitier et les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers globaux.

Donation temporaire d'usufruit

Qu'est-ce que la donation temporaire d'usufruit ? Vous pouvez démembrer un bien immobilier et céder l'usufruit temporairement, à une association reconnue ou à vos enfants par exemple, qui gèreront la partie locative. Mais en quoi le démembrement peut diminuer la taxation des revenus ? Pendant la période de démembrement, votre patrimoine immobilier est amoindri et vous pouvez ainsi réduire l'IFI grâce à la donation d'usufruit.

Investir dans l'immobilier à l'étranger

Vous habitez en France, mais rien ne vous empêche d'investir à l'étranger. En quoi l'investissement locatif à l'étranger peut diminuer la taxation des revenus ? Grâce à l'investissement locatif, le rendement est plus ou moins attractif selon les pays.

Renseignez-vous bien sur le régime fiscal des différents pays, car certains sont très souples. En Hongrie, par exemple, vous ne paierez ni taxe d'habitation ni taxe foncière. Vous pourrez même être exonérés d'IFI si la convention fiscale entre la France et l'autre pays évite la double imposition.

=> faites appel à un conseiller patrimonial spécialiste de l'international.

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Conclusion

Pour payer moins d'impôts, il vous faudra choisir le meilleur régime locatif, connaître les bons outils pour défiscaliser ses revenus locatifs et fonciers, bref, compter sur l'optimisation fiscale.

Quels outils choisir pour payer moins d'impôts sur ses revenus locatifs et fonciers ? Le déficit foncier, l'investissement à l'étranger ou le démembrement immobilier. Avec ces astuces, vous avez toutes les cartes en main.

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