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Défiscaliser avec l'immobilier ancien

Publié le 18.08.2021, par :
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Alain Broyon
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Comment investir dans l'immobilier ancien pour réduire ses impôts ? La réponse n’est pas simple. Il y a tellement de lois de défiscalisation immobilière aujourd’hui que l’investisseur, même averti, ne sait plus où donner de la tête. Pour ne rien arranger, la plupart de ces dispositifs anti-impôts ont chacun leurs spécificités et sont souvent complexes à mettre en œuvre. Et l'administration fiscale se montre souvent tatillonne. Gare au contribuable qui ne respecterait pas scrupuleusement les termes et conditions de chaque dispositif fiscal immobilier. Alors, comment fonctionnent ces différents dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ? Est-il absolument nécessaire de faire des travaux pour défiscaliser ? Cet article est là pour vous aider à y voir un peu plus clair. Nous abordons dans celui-ci l’ensemble des dispositifs existants, avec de nombreux conseils. Après lecture, vous pourrez mieux percevoir lesquels de ces outils de défiscalisations sont les plus susceptibles de vous convenir.

Sommaire
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Quelles sont les bases de la défiscalisation dans l'ancien ?

1. Que signifie fiscalement “immobilier ancien” ?

Est considéré ancien, tout bien immeuble bâti depuis plus de 5 ans, ou ayant déjà fait l’objet d’une première vente, ou d’une donation, voire d’une succession.

Au plan fiscal, la qualification d’ancien permet à l’Etat et aux collectivités locales de toucher des droits de mutation, les fameux “frais de notaires” : autour de 7 à 8% du prix de vente du bien.

La vente d’un bien immobilier “neuf” est, elle, soumise à TVA, avec pour corollaire des frais de notaire réduits (autour de 2% maximum).

2. Défiscaliser dans l’ancien avec travaux : la voie royale

Dans la plupart des cas, les travaux de rénovation dans un logement ancien : une maison, un appartement, un immeuble résidentiel... peuvent vous faire bénéficier d’avantages fiscaux :

  • Crédit d’impôt pour la résidence principale,
  • Travaux déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’une location vide, ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre d’une location meublée,
  • Réduction d’impôt ou déduction fiscale dans le cadre particulier de lois ou dispositifs de défiscalisation immobilière.

Lire également : Quelles différences entre déduction, réduction et crédit d'impôt ?

3. Investissement et défiscalisation avec l’ancien

Il est toujours possible de faire des économies d’impôts en faisant réaliser certains travaux dans sa résidence principale.
Néanmoins, l’investissement locatif reste de loin plus adapté pour réaliser de vraies économies d’impôt (hors le cas spécifique des biens classés monuments historiques).
À partir de ce moment, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Sans recours à un dispositif fiscal particulier et sur la base d’une location nue, il vous est possible de recourir au déficit foncier.
  • Utiliser une loi de défiscalisation dans l’ancien.
  • Se servir de la location meublée dans l’ancien, avec ou sans travaux.

4. Défiscaliser dans l’ancien sans travaux : location meublée et autre

Il est possible d’alléger ses impôts, sans pour autant avoir à réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation.
Le cas le plus évident est celui de la LMNP ou location meublée non professionnelle. Ici, même si vous investissez dans un bien ancien déjà rénové, vous pourrez quand même réaliser de grosses économies fiscales.
Pour cela, vous devez louer votre bien meublé. En échange, vous allez profiter de la possibilité d’amortir le prix d’achat du bien. En gros, ce système vous permet de déduire, chaque année de vos revenus locatifs (BIC), une quote-part du prix d’acquisition du logement. Selon l’amortissement, vous pouvez effacer la totalité des loyers perçus.

Vous souhaitez rester dans le cadre d’une location nue ?
Pas de problème, le dispositif Cosse (ex-Loi Borloo) est également une bonne solution. Nous vous montrerons en fin d’article comment défiscaliser sans travaux dans l'ancien avec cette méthode.

Baisser ses impôts avec le déficit foncier

Comment générer un déficit foncier ?

En louant un logement non meublé, on parle de location “nue”, le fisc va vous faire une fleur.
Vous allez pouvoir déduire des loyers perçus, un certain nombre de charges non récupérables auprès du locataire :

  • Primes d’assurance, taxe foncière, frais de location et de gestion, certaines charges de copropriété...
  • Mais également les intérêts d’emprunt.
    Plus intéressant encore, l’administration admet comme charges déductibles certaines dépenses de travaux :
  • Rénovation, entretien, réparation, plomberie, électricité, travaux d’équipement…
    Seule limite : les gros travaux ne sont pas déductibles. Ce sont ceux du type construction, reconstruction ou agrandissement.

Les dépenses de travaux viennent donc se cumuler aux autres charges déductibles. De ce fait, le total des charges sur l’exercice excède souvent les loyers perçus. Ce qui génère un déficit... foncier.

Comment fonctionne fiscalement le déficit foncier ?

Il vous est alors possible de déduire, de l’ensemble des revenus du foyer, le montant de ce déficit à hauteur de 10 700 euros par an. En cas de déficit supérieur à 10 700 euros sur l’exercice, le solde est reportable sur l’exercice suivant, et jusqu’à 10 ans.

Il vous faut pour cela opter pour la déclaration de ses revenus fonciers au régime réel d’imposition.

À l’inverse, si vous maintenez le système par défaut du micro-foncier, vous bénéficiez alors de modalités déclaratives simplifiées ; mais la déductibilité forfaitaire se limite à 30% des revenus fonciers. De plus, ce régime n’est applicable que si le montant des loyers brut est inférieur ou égal à 15 000 euros /an.
Une fois choisi, le régime réel s’applique obligatoirement pour trois années consécutives, sans possibilité de révocation durant cette période.

Lire également : Régime fiscal des revenus fonciers et déficit foncier

Comment utiliser au mieux le déficit foncier ?

Le micro-foncier n’est intéressant que si vous n’avez aucun travaux à réaliser et que vos charges effectives sont faibles (inférieures à 30% des loyers).

Le régime au réel, notamment lorsque les charges excèdent les recettes locatives, présente au contraire un grand intérêt pour les contribuables avec une tranche marginale d’imposition de 30% ou plus.

Il est alors intéressant de rechercher des biens à rénover avec des dépenses de travaux importantes.
Compte tenu du délai moyen de réalisation d’une bonne rénovation : 6 à 18 mois, les dépenses de travaux déductibles peuvent facilement être réparties sur 2, voire 3 exercices (selon date de démarrage du chantier).

Bien utilisé, un gros déficit foncier peut fortement diminuer la base imposable de vos revenus, l’année de réalisation des travaux. De plus, en cas de déficit supérieur à 10 700 euros, les excédents, reportables sur les 10 années suivantes, peuvent contribuer à vous générer de nouveaux déficits foncier.

Dernier atout, la localisation géographique des immeubles en déficit foncier n’est pas contrainte par un zonage spécifique ou un classement de l’immeuble, contrairement aux dispositifs spécifiques : loi Malraux, loi Monuments historiques, loi Pinel, loi Cosse… que nous allons maintenant aborder.

Défiscaliser dans l’ancien avec la Loi Malraux

Principaux avantages de l’investissement en Malraux :

Le dispositif de défiscalisation Malraux vous permet de réduire fortement votre impôt sur le revenu. On parle bien ici de réduction de votre impôt et non de déductibilité des travaux de vos revenus (déduction).
Comment ? En effectuant des travaux de rénovation ou de réhabilitation dans immeuble ancien classé, destiné à la location, vous allez pouvoir profiter :

  • Réduction de vos impôts jusqu’à 30% du montant investi dans les travaux de restauration réalisés sur l’année,
  • Durée maximum des travaux : 4 ans.

Le montant des dépenses éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 euros, soit une réduction d’impôt maximum de 120 000 euros sur les 4 ans. Le prix des murs n’est pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.
De plus, la loi Malraux est un dispositif de réduction d’impôts qui n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Cependant ce n’est pas un crédit d’impôts : si l’abattement fiscal est supérieur à votre impôt, vous perdez la différence.

Conditions d’application de la Loi Malraux.

Pour prétendre à l’avantage fiscal, un grand nombre de conditions doivent être réunies :

  • Le bien doit être classé, ou faire partie d’un ensemble classé monument historique.
  • Au regard de l’urbanisme, il doit être situé dans une zone particulière : Zone Protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP), comme un quartier ancien dégradé ou un site patrimonial remarquable.
  • Les travaux de rénovation doivent être supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
  • Une fois les travaux terminés, vous devrez mettre le logement en location nue, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, avec certaines contraintes (plafonds de loyer, etc).

Conseils pour profiter au mieux de la loi Malraux :

Défiscaliser avec la loi Malraux n’est pas une sinécure. L’administration se montre extrêmement regardante. Son niveau d’exigence est à la hauteur de l’avantage fiscal très important : jusqu’à 30 000 euros de réduction d’impôt /an, que ce dispositif peut apporter.

À réserver donc aux foyers fortement taxés et aux contribuables en capacité de se faire bien accompagner et conseiller par des spécialistes de l’investissement en Malraux.

Si tel est votre cas, Neofa peut vous aider à trouver le bon conseiller, expert de ce type d’investissement.

Défiscaliser avec les Monuments Historiques

Les spécificités du dispositif fiscal Monuments Historiques (MH)

La loi Malraux n’est pas le seul dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien en rapport avec un patrimoine classé monument historique.

Par dérogation au régime usuel, le propriétaire d’un bien classé monument historique peut déduire, directement de son revenu global imposable, l’ensemble des dépenses, travaux et charges associées à la détention de son bien.

Ici, le déficit est non plafonné et n’est donc pas limité à 10 700 euros par an (cf. déficit foncier). L’avantage fiscal du régime MH n’est pas non plus soumis au plafonnement des niches fiscales.

Immeubles éligibles et conditions du dispositif Monuments Historiques

Pour être considéré “MH”, le bien doit être :

  • Classé monument historique,
  • Ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques,
  • Ou avoir obtenu le label de la Fondation du Patrimoine ; mais charges et travaux déductibles à 50% au lieu de 100%.

Et pour bénéficier du régime fiscal MH, le propriétaire ou l’acquéreur d’un monument historique doit en sus respecter 3 conditions cumulatives :

  1. Engagement de conservation du bien pendant au moins 15 ans,
  2. Détention directe de l’immeuble, sauf exceptions (SCI familiale, SCI ou SCPI agréée),
  3. Absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf agrément spécifique.

Conseils pour investir dans des Monuments Historiques :

Investir dans un “MH” est avant tout affaire de passion. Les coûts d'acquisition et, surtout, les frais d’entretien, ne sont pas à la portée de toutes les bourses.
L’opération tant patrimoniale que fiscale n’est intéressante qu’à la condition de disposer de revenus (très) confortables et de faire du bien sa résidence principale.

Toutefois, si vous êtes intéressé par le seul aspect “défisc”, il est possible depuis peu d’investir en MH au travers de SCPI (société civile de placement immobilier), avec un ticket d’entrée modéré, autour de 10 000 euros. Et en profitant d’avantages fiscaux identiques à une détention directe.

Attention : ce type très particulier de SCPI fiscale n’est commercialisé que par quelques acteurs ultra-spécialisés et de manière sporadique.

Les conseillers Neofa sont bien entendu à votre service pour regarder avec vous ce genre d'opportunités.

Investissement locatif dans l'ancien avec la Loi Pinel

Comment fonctionne l’investissement Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel est surtout connue pour l’investissement locatif dans le neuf. Pourtant, le Pinel peut aussi s’appliquer à l’investissement immobilier ancien.

Les biens concernés par le Pinel ancien sont des biens “anciens” :

  • Qui requièrent d’importants travaux de rénovation ou réhabilitation : logements indécents ou insalubres…
  • Ou de transformation : surfaces commerciales, locaux d’activités ou bureaux à transformer en résidentiel.

Depuis 2020, le contribuable est tenu d’obtenir un label HPE (Haute Performance Energétique) rénovation ou BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation à la fin des travaux.

Une fois rénové ou transformé, le bien doit être mis en location (nue) en respectant les des conditions du Pinel standard :

  • plafonds de loyer loi Pinel,
  • ressources du locataire loi Pinel,
  • définis en fonction des zones géographiques loi Pinel.

Quels avantages fiscaux pour le Pinel ancien ?

Ce sont ceux de la loi Pinel :

  • Réduction fiscale de 12 à 21 % du montant global de votre investissement,
  • Calculée selon la durée de l’engagement de location, entre 6 et 12 ans,
  • Et dans la limite de 300 000 euros, par contribuable et par an.

Le plafond des 300 000 euros inclut la totalité des dépenses d’investissement : coût et frais d’acquisition du bien, dépenses de travaux, etc.

Nos conseils pour bien profiter du Pinel ancien :

Le Pinel ancien vous permet de cumuler meilleur rendement locatif, comparé au neuf, et économies d’impôts.

Attention : si vous estimez que le Pinel, ancien (ou neuf), est un dispositif fiscal adapté à votre situation, ne tardez pas ! Les taux d’abattement du dispositif Pinel sont appelés à diminuer à compter de 2023. Quant au dispositif, sa disparition est programmée pour fin 2024.

Défiscaliser dans l’ancien à rénover avec le dispositif Denormandie

C’est quoi le Denormandie et quels sont les avantages du dispositif ?

La loi Denormandie est la jumelle du Pinel ancien.

Mais elle s’applique aux immeubles anciens à rénover en vue d’une location, situés dans les villes éligibles au Denormandie. Ce sont des villes le plus souvent de taille moyenne et dont le parc immobilier locatif a besoin d’être redynamisé.

Investir avec le Denormandie vous permet de bénéficier des mêmes atouts que le Pinel ancien.

Quelles sont les spécificités du Denormandie vs. Pinel Ancien ?

  • La loi Denormandie vise les seuls logements situés dans une liste de communes éligibles, lesquelles font l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire (ORT) et/ou sont intégrées au plan “Action Cœur de Ville”.
  • Contrairement au Pinel ancien, le Denormandie impose que le coût des travaux de rénovation représentent au moins 25 % de l’investissement total.
  • Les travaux doivent être en priorité ciblés sur l’amélioration de la performance énergétique.
  • La fin du dispositif Denormandie est prévue pour fin 2022 contre fin 2024 pour le Pinel.

Le Denormandie pourquoi ?

L’un des principaux atouts du Denormandie par rapport au Pinel, c’est qu’il ouvre le terrain de jeu à certaines communes dans lesquelles il est possible de faire de très belles affaires immobilières.

Pour le reste c’est similaire. Et sauf prorogation du dispositif fiscal, les jours du Denormandie sont comptés.

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Conjuguer bonne action et économies d’impôts avec la Loi Cosse

Fonctionnement et avantages de la loi Cosse dans l’ancien :

Le mal logement est une réalité dans notre pays. Le Cosse est un dispositif de défiscalisation, visant à aider au logement de personnes à faibles revenus ou en difficulté.

Il vient remplacer la loi Borloo dans l’ancien.

Les avantages sont nombreux :

  • Il n’est pas nécessaire de faire des travaux, pour profiter du dispositif.
  • Si vous avez des travaux à réaliser, l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) peut en financer une (bonne) partie grâce à des subventions.
  • Dans tous les cas, vous avez droit à un abattement fiscal sur vos revenus locatifs.
  • Le taux de cet abattement est déterminé :
    • En fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier.
    • En fonction du secteur locatif et du niveau social du locataire : intermédiaire, social ou très social.

Profiter d’économies fiscales avec le Cosse : les conditions

  • Il vous faut être ou devenir propriétaire d’un logement dans l’ancien.
  • Il vous faut signer une convention avec l’ANAH, afin de mettre officiellement votre logement en location dans les secteurs locatifs dit : intermédiaire, social ou très social.
  • Dans tous les cas, les loyers, comme les ressources du locataire, sont plafonnés.
  • Les niveaux de loyers et de plafonnement sont fixés par l’ANAH, dans la convention, et dépendent de plusieurs facteurs : secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social), lieu de situation du bien, etc.
  • Le bien doit être mis en location vide (non meublé), pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, à titre de résidence principale.
  • En cas de travaux de rénovation et si l’ANAH subventionne les dits travaux, le bien ancien doit impérativement être situé en agglomération, dans les zones A, A bis, B1, B2 et C de la loi Pinel.
  • Enfin, depuis le décret du 10 novembre 2020, le logement mis en location devra également remplir une condition de performance énergétique et consommer moins de 331 kWh m2 /an pour être éligible.

Comment utiliser intelligemment le dispositif fiscal Cosse ?

En fonction des zones et du secteur locatif choisi (intermédiaire notamment), vous allez-vous rendre compte que la décote par rapport aux loyers de marché n’est pas si élevée.

De plus, l’ANAH peut subventionner une bonne partie de vos travaux, en cas de réhabilitation.

Enfin, si vous êtes réticent à l’idée de louer directement à des personnes en difficulté, vous pouvez passer par l’intermédiation locative. Vous allez louer votre logement à un organisme agréé, avec toutes les garanties de sérieux et de paiement que cela implique, lequel va sous-louer le logement.

Dans ce cas précis, l’abattement appliqué sera de 85%, sur les recettes locatives, ni plus, ni moins, avec un risque locatif proche de zéro.

L’intérêt de chaque dispositif de défiscalisation immobilière dépend avant tout de votre situation. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous donner plus d’explications sur chacun d’entre eux. Alors n’hésitez pas à les contacter !

Publié le 18.08.2021, par :
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