Comment défiscaliser en investissant dans les monuments historiques ?

Publié le 15.10.2021, par :

L’investissement dans la pierre est connu pour être un des plus sûrs à défaut d’être le plus lucratif ! Depuis plus d’un siècle, investir dans les monuments historiques permet de payer moins d’impôts. Cerise sur le gâteau, vous contribuez à sauvegarder le patrimoine architectural de la France. Si ce type d’investissement peut-être relativement contraignant, il reste plutôt intéressant si vous payez beaucoup d’impôts. Tour d’horizon avec Neofa.

Sommaire
Analysez votre situation pour réduire vos impôts Simulation gratuite

Le principe de la loi monuments historiques

La loi Monuments Historiques a été mise en place en 1913 et a été modifiée de nombreuses fois pour tenir compte de l’évolution du patrimoine, mais aussi de la fiscalité. Son objectif est d’inciter les contribuables à investir dans les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments historiques afin de conserver, restaurer et entretenir le patrimoine architectural français.
Pour bénéficier des modalités de cette loi, le contribuable doit acquérir un bien patrimonial qui nécessite d’importants travaux de restauration. En contrepartie, le propriétaire peut déduire un certain nombre de charges et bénéficier d’avantages fiscaux sur son imposition et sa succession.
En contrepartie, les conditions pour faire jouer cet avantage sont assez drastiques et les contraintes nombreuses.

Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

Les avantages fiscaux accordés aux propriétaires de ce type de bien sont nombreux.

Des charges déductibles à 100 %

Les charges liées à l’acquisition et aux travaux sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, sans aucune limite. En cas d’excédent, il peut être reporté pendant 6 ans. Les travaux éligibles peuvent être de démolition, de reconstruction, de rénovation ou de réparation du bâtiment. Il peut s’agir également d’un chantier de transformation en logement d’une partie du bien ou de travaux d’utilité publique. Les travaux doivent obligatoirement être validés par l’ABF (Architecte des bâtiments de France).
Les frais réels peuvent être également déduits du revenu global sur les postes suivants :

  • les primes d’assurance ;
  • les dépenses de communication lorsque le monument est ouvert au public ;
  • les frais informatiques liés à la billetterie et à la gestion comptable du monument le cas échéant.

Bon à savoir : Pas de plafonnement lié aux niches fiscales
La défiscalisation Monuments historiques n’est pas prise en compte dans le plafond lié aux niches fiscales.
### Une exonération des droits de succession
Les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments historiques sont exonérés des droits de succession et de donation. Pour en bénéficier, les héritiers, donataires ou légataires doivent signer une convention avec le Ministère de la culture et celui des Finances. Les bénéficiaires de la succession de la donation s’engagent en contrepartie :

  • à conserver les éléments du décor détaillés dans la convention ;
  • à respecter les modalités d’entretien ;
  • à ouvrir au public le monument au minimum 100 jours par an, dont 80 entre juin et septembre.

Les héritiers ne doivent pas être forcément membres de la famille du propriétaire pour bénéficier de l’exonération.
Les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien sont également déductibles grâce au mécanisme du déficit foncier.

Qui peut défiscaliser en investissant dans les Monuments historiques ?

Toute personne résidant fiscalement en France peut bénéficier de la loi Monuments historiques : il suffit d’acquérir un bien concerné et d’y effectuer des travaux de restauration et d’entretien. Le bâtiment ne doit pas être agrandi ou modifié profondément, ni cédé ou vendu sans autorisation du Ministère de la culture.

Cependant, compte tenu des contraintes architecturales, du prix et de la relative rareté de ce type de bien, la défiscalisation Monuments historiques est plutôt destinée aux contribuables fortement imposés. Cette loi s’adresse également aux personnes réalisant des plus-values sur des valeurs mobilières imposées au barème. Un attrait pour les vieilles pierres et la volonté de rénover le bien doivent aussi être très présents.

Les biens concernés par la loi Monuments historiques

La loi Monuments historiques concerne les immeubles :

  • classés Monuments historiques ;
  • inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH) ;
  • appartenant au patrimoine national de par le label « Fondation du patrimoine » accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
  • agréés par le Ministère de l’Économie et des Finances comme appartenant au patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier.

Attention, pour être éligible à la loi Monuments historiques, l’ensemble des façades ou toitures doivent être classées ou inscrites. Il ne suffira pas d’avoir seulement un escalier classé ou une charpente par exemple.

Analysez votre situation pour réduire vos impôts Simulation gratuite

Les conditions pour bénéficier de la défiscalisation

Depuis 2009, la loi impose aux propriétaires de conserver le bien acquis pendant 15 ans minimum, mais également de le louer pendant au moins 3 ans. Sinon, il risque de perdre son avantage fiscal et de payer l’impôt qu’il aurait normalement dû s’acquitter.
La location peut concerner des logements intégrés au monument historique, mais aussi la mise à disposition d’un espace publicitaire. Il peut s’agir par exemple d’une bâche disposée sur les échafaudages du chantier de rénovation. Si aucune location n’est possible, le propriétaire doit ouvrir tout ou partie du bien au public :

  • soit au moins 50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre ;
  • soit au moins 40 jours par an entre juillet et septembre.
    Ce seuil peut être abaissé à 10 jours si des visites sont organisées dans le cadre de conventions avec des établissements d’enseignement ou d’accueil collectif à caractère éducatif (centre de loisirs, écoles, IME…).

La défiscalisation par le biais des monuments historiques est donc un choix intéressant si vous payez beaucoup d’impôts. Il faut aussi, au minimum, apprécier les bâtiments patrimoniaux ! Cet investissement ne doit pas être fait à la légère, car la restauration, l’entretien et l’ouverture d’un tel bâtiment peuvent coûter cher. Si vous êtes intéressé par ce type de projet, n’hésitez pas à contacter un conseiller patrimonial Neofa. Il analysera vos objectifs et votre situation pour vous proposer le meilleur produit et définir une stratégie de placement.

Défiscalisation via les monuments historiques : les points clés à retenir

  • La loi monuments historiques permet de déduire des impôts les frais d’acquisition, de restauration et d’entretien de bâtiments patrimoniaux, ainsi que certaines dépenses liées à la promotion et à la gestion de ces bâtiments.
  • Les biens concernés doivent être conservés au moins 15 ans par le propriétaire et loués au moins 3 ans ou ouverts au public un certain nombre de jours par an.
  • La transmission de ces biens est exonérée de droits de succession.
Publié le 15.10.2021, par :
J'aime
Partager ce conseil
Découvrez les conseils de nos experts