Tout comprendre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dépend du montant de votre patrimoine immobilier en France et à l’étranger. Quels sont les biens immeubles concernés par l'IFI ? Comment l’IFI est-il calculé ? Découvrez tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur l’IFI en 4 points.

C'est quoi l'impôt sur la fortune immobilière ?

Remplacement de l'ISF

Le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cette nouvelle taxe est à déclarer en même temps que les revenus, afin que le montant de l'impôt à payer soit calculé par l'administration.

Seuil de l'IFI (montant du patrimoine)

Quels sont les biens et personnes imposables à l'IFI ? Tout résident fiscal français est soumis à l'IFI lorsque la valeur nette imposable de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2021. La déclaration prend en compte tous les biens et droits immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal, que ce soit en France ou à l'étranger.
En gros, si ça concerne, vous devriez aussi lire notre page sur les gestionnaires de fortune.

Comment fonctionne l'impôt sur la fortune immobilière ?

Quel est le barème, les tranches et le taux d'imposition de l'IFI ?

Le barème de calcul est progressif et similaire à celui utilisé pour l'ancien ISF. Le taux d'imposition de l'IFI varie donc de 0.5% à 1,5%. Toutefois, bien que le seuil d'imposition commence à 1,3 million €, le calcul commence lui à 800.000€. En dessous, le taux appliqué est nul. Il existe cependant une décote pour les foyers dont le patrimoine est proche du seuil, entre 1,3 et 1,4 million.

Comment calculer la décote de l'IFI entre 1,3M€ et 1,4M€ ?

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote, c'est-à-dire une valeur à retrancher du montant de l'IFI calculé selon les tranches du barème. Le montant de la décote IFI se calcule de la manière suivante :
17 500 € - 1,25 % du patrimoine net taxable

Exemple de calcul pour un patrimoine net taxable de 1,35 million €
IFI hors décote = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € - (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

Calcul de l'IFI et simulateur

Vous avez la possibilité de calculer le montant de votre IFI (et d'utiliser un simulateur).

Exonérations et dettes déductibles

Certains biens immobiliers sont exonérés d'impôts comme les bois et forêts, ainsi que les biens et droits professionnels affectés à certaines activités.
Vous pouvez déduire de votre base fiscale toutes vos dettes liées à l'acquisition, l'entretien et la construction de biens immobiliers, mais aussi certains impôts comme la taxe foncière ou l'IFI lui-même. Retrouvez toutes les exonérations et les dettes déductibles sur le site du gouvernement.

Quel est le plafonnement de l'IFI ?

En gros, le montant de l'IFI est ajusté si besoin afin que l'ensemble de vos impôts ne dépasse pas 75% de vos revenus.
Concrètement, il faut faire la somme de l'IFI et de votre impôt sur le revenu, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus. Si cela dépasse 75% de vos revenus, alors l'IFI est réduit afin que ce plafond ne soit pas dépassé.

Qui est concerné par l'IFI ?

Les personnes assujetties à l'IFI sont toutes les personnes physiques rattachées à un foyer fiscal en France et ce, quelle que soit leur nationalité. Tous les biens immobiliers en France ou à l'étranger sont donc concernés par l'IFI. Ainsi, les personnes morales, groupements ou organismes sans personne physique n'y sont pas assujettis.
Dans le cas où vous êtes rattaché fiscalement à la France et possédez des biens immobiliers à l'étranger, imposables dans les deux pays à une taxe semblable à l'IFI, vous pouvez éviter la double imposition en imputant l'impôt à l'étranger.

Quels biens immobiliers sont concernés par l'IFI ? (patrimoine taxable)

Déclaration de l'IFI et abattement sur résidence principale

Sur votre déclaration IFI, vous devez communiquer l'ensemble de vos biens immobiliers constituant votre patrimoine : résidences principales et secondaires, y compris les dépendances rattachées, les biens loués, les monuments historiques, les terrains et immeubles non bâtis, mais également tous les droits immobiliers (usufruit et autres droits d'usage, notamment).

Vous bénéficiez d'un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion.

Et pour les non-résidents français ?

Si vous êtes résident français, déclarez tous vos biens en France comme à l'étranger. Si vous êtes non-résident, ne déclarez que les biens en France. Vous pouvez consulter notre article sur la fiscalité des non-résidents.

Comment réduire son IFI ?

Une façon de faire est de diminuer l'assiette taxable et donc l'IFI ! Voici 3 pistes

• Revendre des actifs immobiliers
• Recourir à l'endettement
• Changer le régime de détention ou l'affectation

En résumé...

L'ISF était bien ancré dans les esprits, mais il est maintenant temps de le remplacer par l'IFI. À retenir : vous êtes imposables en France si votre patrimoine immobilier total dépasse 1,3M€, selon un barème dégressif semblable à celui de l'impôt sur le revenu. Il vous faudra évaluer vos biens immobiliers, mais heureusement, vous aurez droit à des déductions de dettes. Pour cela, découvrez comment calculer le patrimoine net taxable à l'IFI.