Fiscalité pour la vente de résidence secondaire : réduire ou annuler l'impôt

L'impôt à payer lors de la revente d'une résidence de vacances peut faire (très) mal. Il se base principalement sur la plus-value immobilière réalisée. Heureusement, il existe des possibilités pour payer moins, ou pas, d'impôts en cas de revente d'une résidence secondaire.

Quel impôt payer en cas de vente de ma résidence secondaire ?

Toute plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain...), autre que votre résidence principale, est imposable.

C'est quoi une plus-value immobilière ?

La différence entre le prix de revente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition détermine cette plus-value.
Une plus-value matérialise un gain. En cas de perte, on parlera de moins-value.
Vous réalisez une moins-value ? Dommage, mais au moins vous n'avez rien à payer.

Comment déterminer une plus-value immobilière ?

Pour calculer au mieux cette plus-value, vous pouvez :

• Déduire de votre prix de vente les frais supportés lors de celle-ci : diagnostics obligatoires, frais d'agence…
• Augmenter le prix initial de votre acquisition des sommes versées comme : les frais de notaire, d'éventuelles charges ou indemnités versées à l'achat au vendeur, des dépenses de travaux…

Si vous avez reçu votre résidence secondaire par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits.

En cas de doute, mieux vaut vous tourner vers un conseiller en investissement immobilier.

Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Les plus-values sont imposées comme suit :

• Impôt sur le revenu (IR) au taux de 19%
• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Pour toute plus-value supérieure à 50 000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6% (selon montant final de la plus-value)

Dans le pire des cas, la ponction fiscale peut donc aller jusqu'à 42,2%.

Heureusement, la plus-value peut bénéficier d'abattements avant d'être imposable.
Ces abattements dépendent de la durée de détention de votre bien. Ils sont applicables à compter de la 6ème année de détention.
La durée de détention exigée et les niveaux d'abattements autorisés diffèrent pour l'IR et pour les prélèvements sociaux, avec un régime plus souple pour l'IR.
Demandez à un conseiller fiscal immobilier de valider vos calculs...

Comment ne pas payer d'impôts lors de la revente d'une résidence secondaire ?

Les possibilités sont nombreuses. Voici les cas les plus courants...

Exonération d'impôt liée à la durée de détention ou au prix de vente de votre résidence secondaire

Vous détenez votre résidence secondaire depuis plus de 22 ans :

• exonération totale de l'impôt,
• exonération partielle concernant les prélèvements sociaux ; il faut 30 ans pour une exonération totale.

Le prix de vente de votre résidence secondaire ne dépasse pas 15 000 euros.

Exonération d'impôt sur la plus-value selon votre situation personnelle

Actuellement vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, ni ne l'avez été durant les 4 années précédant la vente,
Et vous utilisez le montant de cette vente pour acheter, ou faire construire, votre résidence principale dans un délai de 2 ans.

Exonération spéciale liée au statut de l'acheteur

Vous vendez votre résidence secondaire à un organisme en charge du logement social, ou à un opérateur privé s'engageant à réaliser des logements sociaux. Ce dispositif n'est ouvert que jusqu'au 31 décembre 2022.