SCPI ou SCI, quelle différence et comment choisir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous vous demandez quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ? En fonction de votre situation et de vos objectifs il sera préférable d’investir dans une SCI ou une SCPI. Rassurez-vous, on vous aide à différencier les deux options et à faire le meilleur choix ! ;-)

Investir dans l'immobilier avec une SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée d’au minimum 2 personnes, physiques ou morales. Elles ont chacune le statut d’associé et détiennent des parts sociales. Ces dernières sont réparties proportionnellement à l’apport en capital (numéraire) ou en bien (nature) réalisé. Pour résumer : plus vous apportez, plus vous possédez de parts sociales.

Comment fonctionne une SCI ?

Les associés acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier constitué d’un ou de plusieurs biens (appartement, maison, bureau et local commercial ou industriel). La durée de vie maximale d’une SCI est fixée à 99 ans.

Pour créer une SCI, la rédaction des statuts par un professionnel du droit s’impose ! Ils permettent d’organiser le fonctionnement de la société et de définir les modalités de prise de décision (unanimité, majorité, etc.). Généralement, un gérant est désigné par les membres de la SCI. Il a en charge la gestion courante du patrimoine immobilier (3).

Pourquoi acquérir un bien immobilier en SCI ?

On vous révèle les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier avec une SCI :

• Gérer plus facilement son patrimoine immobilier. En plus de la diversité de montages disponibles, la SCI permet de céder ses parts sociales au lieu de céder les immeubles. À la clé : pas de passage chez le notaire et moins de frais.
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Vous pouvez opter librement pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR). Dans le cadre d’une SCI familiale, vous profitez d’un abattement des droits de succession en ligne directe. Vous pouvez céder 100 000 € de parts sociales par enfant pour chaque donation, et ce, tous les 15 ans.
• Augmenter sa capacité financière. Une SCI permet de rassembler les capitaux apportés par les associés. Acheter à plusieurs, c’est aussi partager les charges liées à la gestion de votre patrimoine et les travaux.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

La SCI présente de nombreux avantages. Avant de se lancer, il est nécessaire de connaître ses aspects négatifs :

• Les démarches liées à la création de la SCI sont complexes (rédaction des statuts, publication de l’annonce légale et immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
• La gestion doit être rigoureuse. Vous devez organiser au minimum une assemblée générale par an et tenir une comptabilité dans certains cas (IS, activité commerciale, clauses spécifiques, etc.).

Investir dans l'immobilier avec une SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Tout comme la SCI, la SCPI est une société civile, mais de placement immobilier, cette fois-ci. Elle permet d’investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société de gestion. Contrairement à l’investissement en direct dans la pierre, vous achetez des « parts » et non des biens immobiliers, d’où son appellation de « pierre-papier ». Chaque part a une valeur moyenne comprise entre 150 € et 1 000 €.

En fonction du nombre de parts détenues, l’organisme de placement collectif vous verse trimestriellement des dividendes. Ils correspondent à la redistribution des loyers, minorés des charges locatives. Les investisseurs s’acquittent de frais d’entrée, de gestion (travaux, état des lieux, recherche de locataires, etc.) et de revente.

Une SCPI n’est pas cotée en Bourse. Contrairement à la SCI, le capital social minimal est fixé à 760 000 €.

Bon à savoir : Il existe 2 types de sociétés civiles de placement immobilier

• SCPI d’entreprises pour la gestion de biens commerciaux ;
• SCPI d’habitation ou fiscale pour ceux à usage d’habitation.

Quels sont les avantages d'une SCPI ?

Investir dans l’immobilier avec une SCPI permet de diversifier ses placements financiers et son patrimoine, sans avoir besoin d’un apport important. Même si le rendement n’est pas garanti, il est souvent supérieur à celui des autres supports d’épargne existant sur le marché.

La SCPI est un placement collectif. Point positif ? Les risques (impayés, sinistres, etc.) sont partagés entre tous les immeubles détenus par la société. En cas de problème, le rendement baisse, mais de manière modérée. En investissant dans des SCPI ayant des stratégies différentes, vous profitez d’un parc immobilier diversifié et réduisez d’autant plus les risques.

Vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative. Elle est entièrement prise en charge par des professionnels de l’immobilier.

Grâce à une SCPI fiscale, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation avantageux comme Pinel, Denormandie et Malraux.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

La première chose à savoir avant d’investir ? La SCPI est un placement risqué. Le rendement et le capital ne font l’objet d’aucune garantie. Ils fluctuent selon le marché de l’immobilier et la conjoncture économique. Les dividendes perçus peuvent tout aussi bien augmenter, que diminuer.

Investir dans l’immobilier avec une SCPI, c’est bloquer une partie de son argent pendant de longues années. Si vous décidez de revendre une ou plusieurs parts, le délai peut s’étendre de plusieurs semaines à plusieurs mois. Vous connaissez le dicton, un investisseur averti en vaut deux !

Une SCI peut-elle acheter des parts de SCPI ?

SCI et SCPI peuvent tout à fait fonctionner ensemble. Comme on l’a vu, vous pouvez acquérir des parts de SCPI en direct. Vos revenus sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux.

Votre société civile immobilière à l’IS achète des parts de SCPI ? Elle est imposée sur les bénéfices à hauteur de 15 %, s’ils sont inférieurs à 38 120 €, et 26,5 %, le cas échéant. En tant qu’associé, vous n’êtes redevable d’impôt uniquement si vous vous versez un dividende. En cas de recours au crédit, vous utilisez les loyers versés par la société de gestion pour rembourser l’emprunt.

Une fois le crédit remboursé, il reste toujours plus intéressant fiscalement de détenir des parts de SCPI via une SCI qu’en direct. Pour vous en rendre compte, faites une simulation entre les deux solutions auprès d’un conseiller financier.

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Les 3 points clés à retenir :

• La SCI permet d’investir dans l’immobilier en direct et de bénéficier d’une fiscalité attractive, notamment sur la transmission.
• Investir dans l’immobilier avec une SCPI est risqué, mais offre un confort de gestion incomparable.
• Il est possible de tirer profit des deux formes de société en acquérant des parts de SCPI avec une SCI.