SCPI ou FCPI : dans quoi investir ?

Publié le 04.10.2021, par :
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Alain Broyon
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Vous souhaitez réaliser des placements intéressants tout en défiscalisant ? Les FCPI et les SCPI sont deux options à ne pas négliger. Accessibles à tous les particuliers, ces deux solutions d’investissement présentent des caractéristiques et des objectifs très différents. Pour vous aider à faire votre choix, Neofa vous explique la différence entre un FCPI et une SCPI.

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Qu’est-ce qu’un FCPI ?

Ce sigle un peu obscure correspond en réalité aux Fonds Commun de Placement dans l’Innovation visant à investir dans des sociétés innovantes et non cotées en bourse. Les entreprises cibles ne sont soumises à aucune contrainte en matière de chiffre d’affaires et de bilan. Il doit cependant s’agir de PME :

  • De moins de 10 ans ;
  • Situées dans l’Union européenne.

La proportion investie dans les sociétés innovantes ne peut représenter plus de 60 % du FCPI. La part restante doit permettre de financer des opérations plus sécurisées (obligations par exemple).

Ce placement est en réalité un dispositif de défiscalisation entrant dans le calcul des niches fiscales. L’année de souscription, vous pouvez bénéficier de 18 % de réduction d’impôt, plafonnée à 2 160 € pour une personne seule ou de 4 320 € pour un couple imposé collectivement.

Depuis la loi de Finances 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021, le taux de défiscalisation est même porté à 25 %. Une sacrée économie d’impôt en perspective ! Au bout de 5 ans de détention, le titulaire est également exonéré de l’impôt sur la plus-value. Il reste néanmoins redevable des prélèvements sociaux. Un prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé flat tax, de 33% est appliqué si les parts sont conservées moins de 5 ans.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Vous connaissez le « pierre papier » ? C’est le surnom donné à Société Civile de Placement Immobilier. Cette solution permet aux souscripteurs d’investir collectivement dans l’immobilier locatif en achetant des parts d’une SCPI. En pratique, c’est très simple. Vous apportez les fonds et une société de gestion agréée par l’AMF se charge de l’acquisition, de la location et de l’entretien de l’immeuble. Vous n’avez donc aucun souci à vous faire. Vous percevez des loyers nets selon le nombre de parts détenues, versés généralement chaque trimestre et vous profitez d’une plus-value à la revente.

En fonction de vos besoins, deux types de structures sont disponibles :

  • La SCPI fiscale permettant au contribuable de bénéficier en plus des loyers de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale concernée (Pinel ou Denormandie, par exemple).
  • La SCPI de rendement est constituée uniquement de bureaux, d’entrepôts, locaux d’activités et commerciaux et permettant aux investisseurs de percevoir des loyers. Aucune défiscalisation n’est alors possible.

Quelles différences entre FCPI et SCPI ?

Pour un novice, difficile de distinguer ces deux solutions de placements. Elles présentent pourtant deux différences majeures.

En tout premier lieu, la finalité du placement entre le FCPI et la SCPI n’est pas la même. Si le premier finance les entreprises innovantes, le second vise l’immobilier. L’investissement dans un FCPI ne permet donc pas aux contribuables de percevoir des revenus réguliers. Ils peuvent cependant défiscaliser tout en profitant d’une probable forte plus-value à la revente. A contrario, les investisseurs en SCPI reçoivent des revenus réguliers dans le cadre de la redistribution des loyers.

En second lieu, le mode de détention est également totalement différent. Les FCPI peuvent être souscrits uniquement dans le cadre d’un PEA ou d’un compte titres. Les investisseurs ne détiennent donc pas directement les parts des FCPI. Ils doivent nécessairement passer par une banque, un courtier ou un établissement financier.

Au contraire, celles des SCPI peuvent être détenues en nom propre ou éventuellement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Pour acheter des parts de SCPI, vous n’êtes donc pas obligé de passer par un intermédiaire. Vous pouvez parfaitement faire votre souscription directement sur une plateforme en ligne spécialisée.

Faut-il investir dans un FCPI ou une SCPI ?

Vous ne savez pas quel placement choisir ? Tout dépendra de votre profil risque et de vos objectifs patrimoniaux.

Les FCPI sont en effet considérés comme des Fonds Communs de Placements à Risque (FCPR). Ce type d’investissement nécessite donc une certaine prudence, les pertes pouvant être élevées. A contrario, le risque attaché aux SCPI est moindre. En effet, si la valorisation du portefeuille et le montant des loyers peuvent fluctuer, les aléas sont davantage dilués par le nombre important de locataires et de biens détenus. Le marché de l’immobilier est par ailleurs considéré comme relativement stable.

Pour sélectionner l’investissement le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux, vous devez également effectuer un arbitrage entre défiscalisation et rendement. Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, il est préférable de vous tourner vers un FCPI ou une SCPI fiscale. Si vous souhaitez percevoir des revenus réguliers, la SCPI de rendement sera en principe plus intéressante.

Pour obtenir plus de renseignements sur les SCPI et les FCPI et être accompagné, n’hésitez pas à contacter un conseiller patrimonial Neofa. Ce dernier analysera avec vous vos objectifs patrimoniaux pour définir une stratégie de placement en fonction du niveau de risque souhaité.

Les trois points clés à retenir :

  • Le FCPI est un placement à risque dans une société innovante permettant de défiscaliser.
  • La SCPI est un investissement immobilier afin de réduire ses impôts et/ou d’obtenir des revenus réguliers.
  • Le choix entre FCPI et SCPI dépend des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.
Publié le 04.10.2021, par :
A B
Alain Broyon
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