SCPI et démembrement temporaire

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont un outil de diversification patrimoniale intéressant, et une alternative d'investissement souvent attractive par rapport à l'achat d'un bien immobilier en direct.

Comparaison SCPI et investissement immobilier locatif

Avantages des SCPI

Avantages d'un investissement en SCPI par rapport à un investissement locatif direct dans un bien immobilier

• l'investisseur peut acheter, à partir de quelques milliers d'euros, des parts de SCPI de bureaux, de commerces, d'hôtels, de santé (EHPAD), alors que généralement il ne peut pas investir en direct sur ce type d'actifs immobiliers compte tenu de leurs prix élevés et de l'expertise spécifique nécessaire.
• l'investisseur en SCPI bénéficie d'une grande diversification, chaque SCPI étant investie dans un grand nombre de biens immobiliers, alors que dans un investissement immobilier en direct le risque est concentré sur un actif et sur un locataire.
• l'investisseur peut, en cas de besoin de liquidités, revendre le nombre de parts de SCPI correspondant à ce besoin, ce qui est impossible avec un bien immobilier en direct. Et la cession de parts de SCPI est généralement beaucoup plus rapide que la vente d'un bien immobilier en direct.
• l'investisseur en SCPI est déchargé de tout souci de gestion locative, et les montants distribués par la SCPI sont nets de tout frais.
• les SCPI sont gérées par des professionnels de l'immobilier (sélection des biens à acheter ou vendre et négociation de leurs prix et des loyers, gestion locative, entretien, suivi juridique et comptable...)

Horizon de placement

L'horizon d'investissement dans une SCPI est le long terme, comme pour tout placement immobilier. Le prix de souscription d'une SCPI intègre une commission de souscription proche de 10%, équivalente aux "frais de notaire" d'un achat en direct, qu'il faut donc amortir, comme les frais de notaire, sur plusieurs années. A noter que l'acheteur d'un bien en direct paie souvent en plus 4% à 5% de frais d'agence...

Rentabilité des SCPI

Historiquement, la rentabilité des SCPI est régulière et attractive (entre 4% et 5% par an ces dernières années). Toutefois en raison de la crise sanitaire, certaines SCPI de commerces ont baissé leur rendement à 3% en 2020, et certaines SCPI d'hôtels l'ont baissé à 1%, avec dans quelques cas une baisse (historiquement très rare) du prix de leurs parts.

Fiscalité

C'est la même que celle d'un bien immobilier en direct.
Il existe toutefois des solutions pour l'adoucir, comme l'achat à crédit (les intérêts sont déductibles des revenus), et surtout l'achat temporaire de nue-propriété.

Réduire la fiscalité des SCPI avec l'achat temporaire de nue-propriété

Exemple d'achat de nue-propriété temporaire

Un investisseur achète aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI sur 6 ans. Il paie aujourd'hui 79% de la valeur actuelle de la pleine propriété. Pendant six ans il ne touchera donc aucun revenu. Au bout des six ans il récupèrera la pleine propriété des parts (il pourra alors revendre ses parts, ou les conserver et commencer à toucher les revenus).

Si dans six ans le prix de revente de la part est égal au prix actuel de souscription, sa performance annualisée aura alors été de 4% net, légèrement inférieure au 4,5% brut actuel de la SCPI achetée en pleine propriété.

Ce 4% de performance pour l'achat en nue-propriété est NET d'impôt car:

• pas de revenus fonciers pendant ces six années,
• pas de plus-value fiscale: car le prix de revient fiscal est égal au prix de la pleine propriété le jour de l'achat de la nue-propriété
• pas d'IFI (car c'est l'usufruitier qui est assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière)

Alors que le 4,5%/an reçu par l'acheteur d'une SCPI en pleine propriété est soumis à l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (soit près de 60% pour un taux marginal à 41%) et le cas échéant l'IFI (dont le taux marginal minimum est de 0,5%), faisant chuter le rendement net à moins de 2% (hors IFI) et à moins de 1,5% (en cas d'IFI) pour l'achat en pleine propriété

L'achat de nue-propriété temporaire est donc fiscalement très attractif dès que le taux marginal d'impôt sur le revenu atteint ou dépasse 30%.

Exemple pour se constituer un capital ou préparer sa retraite

Il est aussi adapté à un investisseur souhaitant se constituer un capital ou préparer sa retraite

Exemple pour la retraite: achat, à l'âge de 51 ans, de la nue-propriété temporaire sur 12 ans (rendement équivalent à 4%/an net d'impôt selon l'exemple précédent), et récupération de la pleine propriété à 63 ans (âge de la retraite), pour bénéficier des compléments de revenus de la SCPI (raisonnablement imposés puisque les revenus à la retraite sont plus bas qu'en activité).

De nombreux autres montages sont possibles. Par exemple pour un chef d'entreprise : achat de la nue-propriété pour son compte personnel, et achat de l'usufruit par son entreprise pour placer sa trésorerie.

La SCPI : un bel outil d'investissement et d'optimisation fiscale à étudier...

A votre disposition pour toute étude précise.