Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont un outil de diversification patrimoniale intéressant, et une alternative d'investissement souvent attractive par rapport à l'achat d'un bien immobilier en direct.
Avantages d'un investissement en SCPI par rapport à un investissement locatif direct dans un bien immobilier
L'horizon d'investissement dans une SCPI est le long terme, comme pour tout placement immobilier. Le prix de souscription d'une SCPI intègre une commission de souscription proche de 10%, équivalente aux "frais de notaire" d'un achat en direct, qu'il faut donc amortir, comme les frais de notaire, sur plusieurs années. A noter que l'acheteur d'un bien en direct paie souvent en plus 4% à 5% de frais d'agence...
Historiquement, la rentabilité des SCPI est régulière et attractive (entre 4% et 5% par an ces dernières années). Toutefois en raison de la crise sanitaire, certaines SCPI de commerces ont baissé leur rendement à 3% en 2020, et certaines SCPI d'hôtels l'ont baissé à 1%, avec dans quelques cas une baisse (historiquement très rare) du prix de leurs parts.
C'est la même que celle d'un bien immobilier en direct.
Il existe toutefois des solutions pour l'adoucir, comme l'achat à crédit (les intérêts sont déductibles des revenus), et surtout l'achat temporaire de nue-propriété.
Un investisseur achète aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI sur 6 ans. Il paie aujourd'hui 79% de la valeur actuelle de la pleine propriété. Pendant six ans il ne touchera donc aucun revenu. Au bout des six ans il récupèrera la pleine propriété des parts (il pourra alors revendre ses parts, ou les conserver et commencer à toucher les revenus).
Si dans six ans le prix de revente de la part est égal au prix actuel de souscription, sa performance annualisée aura alors été de 4% net, légèrement inférieure au 4,5% brut actuel de la SCPI achetée en pleine propriété.
Ce 4% de performance pour l'achat en nue-propriété est NET d'impôt car:
Alors que le 4,5%/an reçu par l'acheteur d'une SCPI en pleine propriété est soumis à l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (soit près de 60% pour un taux marginal à 41%) et le cas échéant l'IFI (dont le taux marginal minimum est de 0,5%), faisant chuter le rendement net à moins de 2% (hors IFI) et à moins de 1,5% (en cas d'IFI) pour l'achat en pleine propriété
L'achat de nue-propriété temporaire est donc fiscalement très attractif dès que le taux marginal d'impôt sur le revenu atteint ou dépasse 30%.
Lire également : Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Il est aussi adapté à un investisseur souhaitant se constituer un capital ou préparer sa retraite
Exemple pour la retraite : achat, à l'âge de 51 ans, de la nue-propriété temporaire sur 12 ans (rendement équivalent à 4%/an net d'impôt selon l'exemple précédent), et récupération de la pleine propriété à 63 ans (âge de la retraite), pour bénéficier des compléments de revenus de la SCPI (raisonnablement imposés puisque les revenus à la retraite sont plus bas qu'en activité).
De nombreux autres montages sont possibles. Par exemple pour un chef d'entreprise : achat de la nue-propriété pour son compte personnel, et achat de l'usufruit par son entreprise pour placer sa trésorerie.
La SCPI : un bel outil d'investissement et d'optimisation fiscale à étudier...
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