SCPI : avantages et inconvénients, risques

Publié le 07.02.2022, par :

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir de contraintes de gestion. Génial, non ? Fin 2020, leur capitalisation atteignait 71,40 milliards d’euros. Neofa vous éclaire sur les avantages, inconvénients et risques de cet investissement dans la pierre-papier.

Sommaire
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Quels sont les avantages des SCPI ?

Un ticket d’entrée maîtrisé

Vous pouvez acquérir une part de capital d’une SCPI pour quelques centaines d’euros seulement. Une part vaut entre 150 € et 1 000 € en moyenne. Difficile de trouver un placement plus accessible !

Contrairement à l’immobilier locatif en direct, vous n’avez pas besoin de débourser des milliers, voire des centaines de milliers d’euros et de vous endetter sur plusieurs années. Le ticket d’entrée, peu élevé, permet d’investir dans l’immobilier sans se ruiner. Le placement en SCPI a l’avantage d’être modulable. Vous pouvez, à tout moment, acheter de nouvelles parts ou en céder en fonction de vos capacités financières.

Une mutualisation des risques locatifs

Les SCPI ont un patrimoine immobilier diversifié. Elles gèrent des actifs comme des bureaux, commerces ou habitations, en France et à l’étranger. Les associés ne détiennent pas un seul des immeubles de la société, mais bien une part de l’ensemble de son patrimoine. Autrement dit, en cas d’impayés, de travaux ou de vacance locative, les conséquences financières ne sont pas concentrées sur un seul locataire, comme c’est le cas pour l’immobilier locatif en direct. Elles sont diluées sur l’ensemble du parc et impactent donc, dans une moindre mesure, le rendement global de la SCPI.

Aucune contrainte de gestion

En choisissant d’investir dans la pierre-papier, vous vous déchargez de toute contrainte de gestion. Vous dites adieu à l’achat du logement, la recherche de locataires, la réalisation de travaux, l’entretien et le paiement des charges. Elle n’est pas belle, la vie ?

En contrepartie, la société de gestion prélève des frais de gestion de l’ordre de 12 % sur les dividendes, avant de les verser aux associés. Les revenus perçus sont nets de charges.

SCPI : un placement réglementé

Les SCPI sont régies par les dispositions légales du Code monétaire et financier (CMF ou COMOFI) et du Code civil. L’Autorité des marchés financiers (AMF) protège les investisseurs en contrôlant la gestion des sociétés. Si les documents destinés à l’information du public et la régularité des opérations sont conformes, elle leur délivre un visa et un agrément. D’autres entités comme le Conseil de la surveillance de la SCPI, le commissaire aux comptes et l’évaluateur immobilier, encadrent et surveillent leurs pratiques.

Chaque associé reçoit un bulletin trimestriel d’informations et un rapport annuel. Ces renseignements, complets et réguliers, font de la SCPI un placement transparent.

Un rendement stable

Les SCPI sont un placement peu volatil. Le rendement moyen des SPCI varie peu dans le temps. En 2020, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) s’élevait à 4,18 %. Pour comparer, il était de 4,85 % en 2015 et de 5,47 % en 2010.

Une revente de parts facilitée

On vous rassure tout de suite, revendre des parts de SCPI n’est pas aussi complexe que de revendre un bien immobilier. En fait, c’est même assez simple ! En fonction du type de société dans lequel vous avez investi, vous avez le choix entre :

  • SCPI à capital variable : revente des parts sur le marché primaire à l’occasion d’une nouvelle souscription. Le prix est fixé par la SCPI.
  • SCPI à capital fixe :
    => Revente des parts sur le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Le prix est déterminé par la confrontation des 5 ordres de vente les plus bas et des 5 ordres d’achat les plus hauts.
    => Revente des parts de gré à gré à un prix déterminé entre acheteur et vendeur.

En fonction de la conjoncture, les délais de vente peuvent être plus ou moins longs. Ils peuvent s’étendre de plusieurs semaines à plusieurs mois.

Un patrimoine immobilier diversifié

En investissant en SCPI, vous diversifiez votre patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires réguliers. Vous bénéficiez des avantages de l’immobilier en direct sans en subir les contraintes (gestion, entretien, travaux, etc.).

93,95 % des SCPI détiennent des immeubles à usage commercial/tertiaire (bureaux, murs de boutiques, magasins, centres commerciaux, santé, hôtels, loisirs, etc.) et 6,05 % à usage d’habitation/résidentiel (appartements, maisons, etc.).
Certaines SCPI font le choix de diversifier leur parc locatif en acquérant des actifs immobiliers en France et en Europe. A contrario, certaines se spécialisent sur un secteur d’activité ou une zone géographique donnée.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

Des frais importants

Quand on investit dans une SCPI, les frais ne sont pas à négliger. Ils influent directement sur le prix de la part et les dividendes perçus par les associés. Ils sont de 2 types :

  • Les frais de souscription de 9 % en moyenne.
  • Les frais de gestion de 12 % environ.

Un placement à long terme

Plus la durée de détention des parts est longue, plus les frais seront amortis. Il est conseillé de les conserver sur le long, voire très long terme. Pour vous donner un ordre d’idée, la durée minimale recommandée est de 10 ans. Un conseil : avant de placer votre argent en SCPI, assurez-vous de ne pas en avoir besoin durant les années à venir.

Bon à savoir : Les abattements sur la plus-value lors de la revente
Lors de la cession d’une part, la plus-value est imposable. Plus la durée de détention est élevée, plus l’abattement sur l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux est intéressant. Pour être plus précis, vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu à compter de la 22e année, et des prélèvements sociaux au-delà 30 ans (6).

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Quels sont les risques d’investissement en SCPI ?

Le prix d’une part de SCPI peut fluctuer en fonction du marché de l’immobilier et du marché des parts. Autrement dit, vous ne pouvez pas avoir la certitude de revendre une part à son prix d’acquisition.

Le capital investi, le rendement de la SCPI et le montant des dividendes versés aux associés ne sont pas garantis. Pour réduire les risques, le mieux est de se tourner vers des SCPI dont le parc immobilier est diversifié (typologie d’actifs et zones géographiques). Autre conseil, se renseigner sur le taux d’occupation financier (TOF), mesurant la performance locative.

Les dividendes de SCPI sont imposés comme les loyers issus de l’immobilier locatif en direct. Ils viennent s’ajouter à vos revenus globaux et peuvent donc impacter votre taux marginal d’imposition (TMI). Pour réduire votre base taxable, il est conseillé d’investir via un contrat d’assurance-vie, en démembrement ou à crédit.

Vous souhaitez savoir si investir dans une SCPI est judicieux pour vous ? Nos conseillers en gestion de patrimoine étudient votre profil et vous aident à choisir la stratégie d’investissement ayant le meilleur rapport bénéfice/risque.

Les trois points clés à retenir :

  • La SCPI permet d’investir dans la pierre-papier avec une mise de départ réduite.
  • Pour être rentable, le placement doit être envisagé à long terme.
  • L’historique du rendement ne suffit pas à s’assurer de la fiabilité d’une SCPI. Pour faire le bon choix, il convient d’étudier des indicateurs comme la capitalisation, la stratégie de gestion, la composition du patrimoine et les taux de vacance et d’endettement.
Publié le 07.02.2022, par :
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