Les avantages de la nue-propriété en SCPI

Publié le 05.12.2021, par :
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Nicolas Delorme
Auteur

Si vous lisez cet article, vous êtes sans doute à la recherche d’un placement idéal, alliant rendement élevé, facilité d’accès et risque maîtrisé. Avez-vous pensé à acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ? Ce mécanisme permet de contourner la fiscalité dissuasive de l’investissement en pleine propriété. Neofa vous révèle tous les avantages de cette stratégie.

Sommaire
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Qu'est-ce que l'achat de SCPI en nue-propriété ?

Comment fonctionne un investissement en nue-propriété ?

Pour bien comprendre le fonctionnement, un rappel s’impose. Le droit de propriété est défini dans l’article 544 du Code civil comme « […] le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Lors de l’achat d’une part de SCPI en pleine propriété, 3 droits vous sont conférés :

  • l’usus : user de la part ;
  • le fructus : en jouir et en percevoir les revenus ;
  • l’abusus : la vendre ou la donner.

D’autres stratégies d’investissement en SCPI existent. Parmi elles, le démembrement de propriété. Selon votre profil, vous pouvez opter pour un achat de parts en :

  • Usufruit : constitué de l’usus et du fructus. Vous détenez l’usage des parts et percevez les revenus liés à leur jouissance.
  • Nue-propriété : composée de l’abusus. Vous êtes propriétaire et pouvez les vendre ou les donner.

Vous l’avez compris, acquérir des parts sociales de SCPI en nue-propriété, c’est renoncer à l’usufruit. Vous en êtes propriétaire, mais leur jouissance est réservée à l’usufruitier. Rassurez-vous, à l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts acquises.
Pendant le démembrement temporaire, vous ne percevez aucun dividende. La durée de cette phase est fixée à l’avance et varie de 3 à 20 ans.

Lire également : Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Pourquoi acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

Investir dans la pierre papier en nue-propriété présente 2 principaux avantages :

  • Bénéficier d’une réduction sur le prix de souscription. La décote appliquée varie selon les SCPI, leur rendement et la durée du démembrement. Elle s’élève à 20 % pour une opération de 5 ans et grimpe jusqu’à 45 % pour 20 ans. Lors du remembrement, le prix des parts peut être revalorisé par rapport au prix d’achat. Selon vos objectifs, vous pouvez vendre vos parts et réaliser une plus-value ou les conserver et percevoir des dividendes plus élevés. Dans les deux cas, l’opération est gagnante.
  • Profiter d’une fiscalité avantageuse. Pendant le démembrement, vous ne percevez pas de revenus locatifs. Vous ne payez donc ni impôt sur le revenu (IR) ni prélèvements sociaux.

Quels sont les risques d’investir en démembrement temporaire ?

Tout n’est pas rose, vous vous en doutez. Tout investissement comporte des risques qu’il est important de connaître. Découvrez ceux de la nue-propriété :

  • Le prix de la part à l’issue du démembrement n’est pas garanti. Il peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction des fluctuations du marché immobilier. Autrement dit, vous n’avez aucune certitude de retrouver votre mise de départ. De plus, ne l’oubliez pas, avant de récupérer la pleine propriété des parts, vous ne percevez aucun revenu.
  • La revente des parts est complexe. Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas vendre les parts de SCPI sans l’accord de l’usufruitier. Si vous parvenez à une entente, rien ne vous assure de les céder rapidement. Le délai de vente varie en fonction de la forme de la SCPI (capital fixe ou variable) et de l’offre et la demande sur le marché.

Donation en nue-propriété de SCPI : quelles modalités ?

Vous souhaitez transmettre votre patrimoine en bénéficiant d’une fiscalité optimale ? Renseignez-vous sur la donation avec usufruit de vos parts de SCPI. Cette opération est doublement profitable pour vous :

  • Vous conservez l’usufruit des parts et continuez de percevoir un revenu complémentaire.
  • Lors de votre mort, votre héritier devient propriétaire de vos parts sociales de SCPI et en jouit à son tour.

Bon à savoir : Quelle fiscalité sur la donation en nue-propriété ?
Des abattements existent pour les donations. Ils diffèrent selon le lien de parenté. Pour ne pas s’acquitter de droits de donation, il convient de calculer la valeur de la nue-propriété. Elle dépend de l’âge de l’usufruitier et augmente de 10 % par tranche de 10 ans (1). Tout l’enjeu est de ne pas dépasser les seuils d’abattement fixés par la loi. Pas de panique, votre conseiller en gestion de patrimoine est là pour vous aider à optimiser sereinement votre donation.

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SCPI en nue-propriété et IFI

Tout contribuable est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière(IFI) si la valeur de son patrimoine immobilier nette est supérieure à 1,3 million d’euros (2).

Bonne nouvelle pour les personnes fortement imposées : les parts détenues en nue-propriété ne sont pas comptabilisées dans la base taxable de l’IFI. C’est à l’usufruitier de les déclarer, s’il est assujetti à cet impôt.

Pour en savoir plus sur l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, contactez vite un conseiller en gestion de patrimoine Neofa. Il étudiera votre profil et vos objectifs et identifiera pour vous la meilleure stratégie d’investissement.

Les trois points clés à retenir :

  • En renonçant à la jouissance de vos parts de SCPI pendant un certain temps, vous pouvez en devenir propriétaire à moindre coût.
  • Lors d’une transmission, effectuer une donation de ses parts à ses héritiers présente des avantages fiscaux.
  • Les parts de pierre papier détenues en nue-propriété sont exonérées d’IFI.

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/
(2) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F563

Publié le 05.12.2021, par :
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Nicolas Delorme
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