Investir dans des SCPI en direct ou en assurance vie ?

Publié le 30.09.2021, par :
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Alain Broyon
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Acheter des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) présente de nombreux attraits pour diversifier votre patrimoine. Avec une mutualisation du risque et une délégation de la gestion, ce type de placement vous permet de placer une partie de votre épargne dans l’immobilier locatif, même si vous n’avez pas un gros budget. Cette acquisition peut se faire en contactant une société de gestion, votre banque, un conseiller en gestion de patrimoine, voire sur internet via une plateforme spécialisée.
Reste à savoir s’il vaut mieux acheter des parts en direct ou par l’intermédiaire d’une assurance vie. Les deux solutions sont intéressantes et méritent de prendre le temps de réfléchir à celle qui sera la plus adaptée à votre situation.
Ce guide ne peut pas remplacer la consultation d’un conseiller en patrimoine, mais sa lecture vous permettra de mieux appréhender les principaux avantages et inconvénients de ces deux modes d’acquisition de parts de SCPI.

Sommaire
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Investir dans des SCPI en direct

Cet investissement est très proche de l’investissement immobilier classique, sans le souci de la gestion. En achetant des parts nominatives, vous devenez associé de la SCPI. Vous payez un ticket d’entrée dont le montant est variable et vous devez attendre entre 3 et 6 mois avant de percevoir vos premiers revenus. Ces sommes sont nettes de charges et soumises au barème de l’impôt ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Lire égamement : les 7 indicateurs clés à étudier pour investir dans une SCPI

Investir en direct dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

SCPI à capital fixe

La société de gestion a fixé un capital, donc le nombre d’actions émises. Seul un vote en assemblée peut permettre une augmentation du capital avec l’émission de nouvelles parts. Lorsqu’un investisseur décide de vendre une partie de ses parts ou la totalité, il doit avoir recours au marché secondaire régi par l’offre et la demande.

SCPI à capital variable

La société de gestion est libre d’augmenter ou de diminuer son capital. Par conséquent, elle peut émettre ou racheter librement des parts. Il s’agit alors de transactions sur le marché primaire qui se font de gré à gré.

Acheter en nue-propriété des parts de SCPI en démembrement temporaire

Le démembrement d’une SCPI consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Les parts sont donc vendues à deux acheteurs différents et c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes.
Cet investissement est particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent bénéficier d’une importante décote à l’achat des parts. De plus, il leur permet :

  • d’optimiser la fiscalité sur leur revenu ;
  • de préparer la transmission de leur patrimoine ;
  • d’anticiper des revenus à terme pour certaines dépenses (financement des études des enfants, complément de retraite…).

Les avantages

Le démembrement temporaire offre la possibilité au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine à moindre coût en acquérant des parts de SCPI à un prix d’achat inférieur ; la décote se situe généralement dans une fourchette de 18 à 45 % selon la durée du démembrement.
C’est un levier fiscal, car les parts achetées en nue-propriété ne subissent aucune imposition pendant la période du démembrement puisque l’investisseur ne reçoit pas de revenu. Enfin, les sommes placées dans l’achat de parts en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans la base taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Lire également : Optimiser la fiscalité des SCPI

Les inconvénients

Il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété à crédit et l’engagement de l’associé doit être tenu durant toute la phase de démembrement.
S’il n’est pas interdit de vendre des parts de SCPI en cours de démembrement temporaire, les cessions de gré à gré sont presque toujours favorables à l’acheteur. Il est donc important de ne pas avoir besoin de liquidités pendant cette période.

La fin du démembrement

À l’issue de la phase de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, ce qui lui permet de bénéficier d’une plus-value, puisqu’il a acquis ses parts avec une substantielle décote. Deux possibilités s’offrent à lui :

  • Soit conserver ses parts en pleine propriété et commencer à percevoir les revenus éventuels. Il sera alors redevable de l’impôt sur ces sommes.
  • Soit les vendre en profitant d’une plus-value qui ne sera pas imposée si elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat décoté.
    Exemple : un investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété dont la valeur unitaire est de 150 €. Il profite d’une décote de 20 %, ce qui ramène leur prix à 120 €. Le jour où il récupère la pleine propriété des parts, elles ont une valeur de 120 € (hors valorisation éventuelle pendant la période de démembrement). Il a donc fait une plus-value non imposable de 30 € par part.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Le crédit a un effet levier sur le capital. Il permet d’acquérir plus de parts de SCPI, donc d’augmenter les revenus de son placement et d’accroître son patrimoine avec un apport personnel moindre.
Si l’investisseur est finançable, l’option d’acheter des parts de SCPI à crédit est envisageable, mais en prenant des précautions. Ainsi, il faut tenir compte de trois critères : les loyers perçus, les mensualités de crédit et l’impôt foncier sur les revenus générés représentés par les loyers encaissés minorés des intérêts de l’emprunt.
Il est donc primordial de faire appel à un conseiller financier pour choisir les SCPI dont la rentabilité permet de faire face à ses engagements. Ce spécialiste peut également éclairer l’investisseur sur le bien-fondé de souscrire un crédit amortissable ou in fine.

La fiscalité des revenus

Vous serez imposé sur les résultats des SCPI au prorata des parts que vous détenez et selon le type de revenus générés.
Dans la grande majorité des cas, les SCPI génèrent des revenus immobiliers qui sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers après déduction de certains frais et charges.
Cependant, elles peuvent générer également des revenus financiers en cas de placement des liquidités dans la trésorerie. Ils seront alors soumis à l’impôt sur les revenus mobiliers.
Quel que soit le type de revenus, ils donneront lieu aux prélèvements sociaux.

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Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie

L’assurance vie est un placement très prisé par tous les Français, même s’il connaît un certain désamour depuis quelque temps en raison des faibles rendements des fonds euros dans les contrats monosupports.
En revanche, les contrats d’assurance vie multisupports offrent la possibilité d’y intégrer des unités de compte SCPI.

Les avantages des SCPI via une assurance vie

Une épargne disponible

À la différence des parts de SCPI achetées en direct, que ce soit sur le marché primaire ou secondaire, vous ne courrez théoriquement aucun risque sur la liquidité. En effet, c’est votre assureur qui passe le contrat et demeure le propriétaire des parts. Ainsi, si vous souhaitez vendre, il doit honorer votre demande. Ceci explique le fait que toutes les SCPI ne sont pas accessibles à l’assurance vie, l’assureur choisissant celles qui sont les plus liquides et les sociétés de gestion les plus fiables.

Une fiscalité attractive

Les parts de SCPI sont sanctuarisées dans votre contrat. C’est pourquoi vous bénéficiez de la fiscalité de l’assurance vie et vos revenus ne sont pas imposés s’ils restent investis pendant 8 ans au moins.

Les inconvénients des SCPI via une assurance vie

Même si vous n’êtes pas imposé sur les loyers, les frais de gestion, les prélèvements sociaux et les frais d’entrée éventuels d’un contrat assurance vie impactent sérieusement la rentabilité des SCPI.
De plus, l’assureur étant le propriétaire des parts de SCPI, vous n’êtes pas certain qu’il vous répercute une éventuelle revalorisation du prix de la part.
Vous ne pouvez pas bénéficier de l’effet levier sur le capital, car il n’est pas possible d’avoir recours au crédit.
Enfin, selon l’Article L612-33 de la loi Sapin II du 9 décembre 2016, les retraits peuvent être suspendus pendant une certaine période (3 à 6 mois maximum). Toutefois, il faut préciser que « cette privation de liberté dans les rachats doit bien évidemment être justifiée par des circonstances particulièrement exceptionnelles telles qu’une menace grave pour l’ensemble de la situation financière de la ou des institutions ou pour la stabilité du système financier global ».
Pour conclure, nous vous conseillons de prendre l’avis d’un expert avant de faire votre choix. Il tiendra compte de l’ensemble de votre situation financière, dont votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) pour vous orienter vers la solution la plus favorable.

Publié le 30.09.2021, par :
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