Investir en SCPI via l’assurance-vie

Investir en SCPI via l’assurance-vie, bonne ou mauvaise idée ? La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui gère les fonds d’investisseurs, en les plaçant dans le secteur immobilier. Un investisseur peut donc détenir une partie d’un immeuble, en acquérant des parts vendues par l’une de ces SCPI. Ce véhicule d’investissement est-il compatible avec l’assurance-vie ? La réponse est oui ! :-)

L’assurance-vie et la SCPI font-elles bon ménage ?

Détenir des parts de SCPI dans son assurance-vie permet de combiner les avantages des deux produits. La pierre papier booste généralement le rendement de l’assurance-vie. Et l’assurance-vie permet de profiter de sa liquidité (le capital est accessible à tout moment), de sa souplesse (versements programmés, par exemple) et surtout, de sa fiscalité avantageuse.
Néanmoins, le choix d’une SCPI en assurance-vie est souvent réduit à ce que propose l’assureur. Le titulaire du contrat n’a donc pas accès à toutes les SCPI existantes sur le marché, ce qui peut être frustrant. Parfois, une seule société civile de placement immobilier est disponible dans le contrat d’assurance-vie de la banque et de l’assureur.

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La SCPI est un produit type pierre papier

Elle constitue un placement financier ayant comme support un actif immobilier. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur perçoit en retour des loyers, sans avoir les contraintes de la gestion locative. Il peut espérer une plus-value à la revente. On trouve une grande variété de SCPI positionnées sur l’immobilier tertiaire de bureaux et de boutiques, l’immobilier de logements et de tourisme, en France ou à l’international.

L’assurance-vie, un produit réglementé

L’assurance-vie est un produit réglementé, dont le capital peut être investi sur des obligations, des actions, des sicav ou de la pierre papier. On parle d’unités de compte. Contrairement aux fonds euros à capital garanti, les unités de compte impliquent un risque plus important. Mais, pour compenser cette prise de risque, les intérêts sur ces placements sont plus élevés.

Bon à savoir : Une assurance-vie exclusivement axée sur une SCPI, c’est possible ?
La réponse est non ! Il est impossible d’avoir une assurance-vie exclusivement axée sur une SCPI. En effet, la présence d’une poche en fonds euros est nécessaire pour loger les intérêts générés par les parts de SCPI.

Quel est l’intérêt d’avoir des parts de SCPI dans son assurance-vie ?

S’il est possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès de la société, l’assurance-vie garantit une grande flexibilité. Par exemple, l’investisseur n’a pas besoin de passer par le notaire et de verser des honoraires, alors qu’il réalise une transaction immobilière. Surtout, il n’a pas à se préoccuper de la gestion locative et de ses éventuels problèmes, comme les soucis de loyers impayés ou l’organisation des visites pour trouver un locataire.
En passant par l’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI, l’investisseur bénéficie :

• d’une décote comprise entre 2,5 % et 5 %, par rapport à une opération en direct ;
• d’une barrière à l’entrée moins haute, avec un minimum de souscription bien inférieur, donc plus abordable.

Bon à savoir : La rémunération des SCPI
Elle constitue un argument attractif. Avec une moyenne d’environ 4 %, les rendements sont bien supérieurs aux autres produits d’épargne et au fonds en euros. Ces niveaux permettent de dynamiser les taux servis par l’assurance-vie à dominante immobilière. Mieux, ce sont des outils de diversification de son portefeuille, sachant que les SCPI n’imposent aucune durée minimale de détention.

Fiscalité d’une SCPI en assurance-vie : que faut-il savoir ?

Les gains produits par les SCPI sont exonérés d’imposition au sein de l’assurance-vie, tant qu’aucun retrait n’est réalisé. En cas de rachat partiel ou de rachat total, la fiscalité dépend de la durée de détention du contrat d’assurance-vie.
La fiscalité des SCPI détenue en direct oblige à déclarer les revenus chaque année. Ils sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
L’optimisation fiscale de l’assurance-vie invite à ne rien retirer pendant 8 ans. Les gains sur les retraits réalisés avant cet anniversaire sont taxés à hauteur de 30 %. Le souscripteur peut aussi préférer placer ses gains sous le régime de l’impôt sur le revenu. Tout dépend alors de la tranche marginale d’imposition à laquelle il est soumis.

Bon à savoir : Rachat après 8 ans
L’assuré profite d’un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains retirés (le double pour un couple). De plus, les gains réalisés sur une première tranche de 150 000 euros ne sont taxés qu’à hauteur de 24,70 %. Au-delà de 150 000 euros, les gains sont taxés à 30 %.

Quelles sont les limites des SCPI en assurance-vie ?

Dans la liste des inconvénients des SCPI en assurance-vie, on peut mentionner :

• les frais (achats des parts, gestion, arbitrage) qui rognent les rendements  ;
• le choix limité en matière de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie  ;
• la détention des parts de SCPI par l’établissement éditant le contrat et non le souscripteur de l’assurance-vie  ;
• l’impossibilité d’acquérir des parts à crédit.

Pour vous renseigner plus en détail sur les modalités de la SCPI, ou bien pour vous accompagner dans la gestion de votre assurance-vie, contactez un conseiller en patrimoine Neofa. Il saura déterminer avec vous une stratégie de placement en fonction de vos objectifs patrimoniaux et vous accompagnera dans vos démarches ! :-)

Les 3 points à retenir :

• Il est possible de détenir uniquement des unités de compte investies dans les SCPI dans une assurance-vie.
• Associer SCPI et assurance-vie permet de conjuguer les atouts des deux produits : rentabilité pour la première, fiscalité pour la seconde.
• Les contrats d’assurance-vie incluent un choix limité de SCPI dans leur portefeuille.