Faut-il investir en SCPI ou en OPCI ?
Vous désirez diversifier votre patrimoine et le faire fructifier ? Vous préférez confier la gestion immobilière à une société dédiée ? La pierre-papier est sans aucun doute le placement financier idéal pour vous ! ;-) Chez Neofa, on vous donne les clés pour choisir entre investir en SCPI ou en OPCI.
Définitions : OPCI et SCPI
Comment fonctionnent les OPCI ?
Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Il est géré par une société de gestion ayant reçu l’agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF). C’est un produit d’épargne à long terme et diversifié puisqu’il associe actifs immobiliers et actifs financiers.
Il existe deux possibilités pour investir dans un OPCI :
- Contrat d’assurance-vie, en unités de compte.
- Compte-titres ordinaire (CTO), en actions.
Un OPCI n’est pas coté sur le marché financier. Le fonds d’épargne dispose de 2 formes juridiques : société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et fonds de placement immobilier (FPI).
Comment ça marche, une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) gère un patrimoine immobilier en lieu et place de ses investisseurs. Concrètement :
- Vous achetez une ou plusieurs parts ;
- La société utilise les fonds pour acquérir des biens immobiliers d’entreprise (SCPI de rendement) ou d’habitation (SCPI fiscale) ;
- Vous êtes rémunéré par le biais de loyers, auxquels sont soustraits les charges locatives et divers frais (entrée, gestion et revente).
Bon à savoir : Quelle différence entre SCPI à capital fixe et variable ?
- Une SCPI à capital fixe émet de nouvelles parts uniquement en période d’augmentation de capital. Lorsque le plafond de son capital est atteint, il reste fixe. Pour acheter ou vendre des parts, il convient de se tourner vers le marché secondaire. Les prix y sont fixés en fonction de l’offre et de la demande.
- Une SCPI à capital variable dispose d’un capital fluctuant selon des montants minimums et maximums préalablement établis. Concrètement, vous pouvez souscrire et revendre des parts quand vous le souhaitez et accepter ou non le prix du marché proposé à l’instant T.
Quels sont les points communs aux SCPI et OPCI ?
Les principales similitudes entre OPCI et SCPI sont les suivantes :
- Investir dans l’immobilier indirectement (pierre-papier) par le biais d’un intermédiaire, une société de gestion.
- Profiter d’une mutualisation des risques grâce à la gestion collective.
- Ne pas se soucier de la gestion courante des actifs immobiliers de la société. En contrepartie, vous vous acquittez de frais de gestion.
- Souscrire facilement des parts. La mise de départ peu élevée, l’absence de passage chez le notaire et les modalités d’accès simplifiées en font des placements accessibles à tous.
- Diversifier son épargne avec un placement risqué et à long terme (8 ans minimum).
Quelle différence entre SCPI et OPCI ?
Pour vous aider à y voir plus clair, on vous résume les divergences entre ces 2 investissements en pierre-papier.
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| But premier | Distribuer un revenu à ses associés. | Capitaliser et valoriser. |
| Composition de l’actif | Essentiellement des actifs immobiliers. | SPPICAV : au moins 51 % d’actifs immobiliers (dont 9 % en société d'investissement immobilier cotée (SIIC)) ; FPI : au moins 60 % d’actifs immobiliers. Pour les deux : 5 % d’actifs liquides et 35 % maximum d’actifs divers (actions, obligations, etc.). |
| Fiscalité | Revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) et prélèvements sociaux. | SPPICAV : valeurs mobilières soumises à la flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PFU) ; FPI : revenus fonciers, comme pour la SCPI. |
| Frais d’entrée | Entre 8 et 12 %. | Entre 3 et 5 %. |
| Frais de gestion | 0,5 à 0,6 % par an. | 2,25 % par an. |
| Liquidité | Disponibilité des parts difficilement anticipable. | Garantie de rachat assurée par la société de gestion (assurance-vie et compte-titres). |
| Rendement et performances | 4, 18 % en 2020. |
-1,54 % en 2020. |
| Risques | Sensibilité selon l’évolution du marché de l’immobilier. | Sensibilité selon l’évolution des marchés immobiliers et boursiers. |
| Mode de détention | Au nominal (en direct) ou via un contrat d’assurance-vie. Délivrance d’un certificat de propriété de parts numérotées et uniques. | Par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres. |
Les OPCI et les SCPI sont similaires sur certains points et différents sur d’autres.
Pour faire un choix entre les deux solutions, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un conseiller Neofa ! Il étudie avec soin votre situation et vos priorités du moment pour vous proposer l’investissement immobilier idéal.
Son rôle est d’optimiser la rentabilité de vos placements d’épargne. Il est garant de votre sécurité financière et vous permet de gagner un temps précieux. Dites adieu aux soirées interminables passées à vous renseigner sur internet, votre conseiller s’occupe de tout.
Les trois points clés à retenir :
- La SCPI et l’OPCI sont deux placements immobiliers risqués et à long terme.
- Leurs multiples différences permettent d’arbitrer plus facilement entre les deux investissements.
- Neofa vous accompagne de A à Z pour atteindre tous vos objectifs financiers !
