Faut-il investir en SCPI ou en SIIC ?

Publié le 11.03.2022, par :
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Nicolas Delorme
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Vous désirez investir dans l’immobilier en vous affranchissant des contraintes de gestion ? La pierre-papier est la solution idéale pour vous. Du mal à faire un choix entre les placements ? Pour vous aider à y voir plus clair, on vous donne les différences entre SIIC et SCPI.

Sommaire
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Qu'est-ce qu'une SIIC ?

Le statut société d'investissement immobilier cotée (SIIC) est apparu en France en 2003. Une foncière investit les capitaux collectés pour construire, acquérir, céder, entretenir et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, centres commerciaux, etc.) pour le compte de ses associés. Pour exercer, elle doit être cotée sur un marché réglementé et détenir un capital minimum de 15 millions d’euros.

Bon à savoir : La SIIC est soumise aux variations du marché boursier
Elle est située au carrefour entre finance et immobilier.

Comment fonctionne une foncière ?

Une SIIC est exonérée d’impôt sur les sociétés (IS). En contrepartie, elle a une obligation de distribution. Elle doit reverser à ses associés 95 % de ses bénéfices de locations et 70 % de ses plus-values de cession d’immeubles.

Conformément au principe de transparence fiscale, les investisseurs sont imposés sur les dividendes perçus selon le régime fiscal des revenus mobiliers. Selon leur situation, ils peuvent choisir entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « flat tax » de 30 % et le barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).

Comment acheter des actions immobilières ?

Deux solutions s’offrent à vous pour investir en SIIC :

  • Le compte-titres ordinaire (CTO). Pour en ouvrir un, il convient de se tourner vers l’intermédiaire de votre choix : banque, courtier, compagnie d'assurances, société de Bourse, etc.
  • L’assurance-vie. Certains contrats permettent d’investir en SIIC.

Pourquoi investir dans une SIIC avec un ETF ?

Un ETF, trackers ou fonds négocié en Bourse (FNB) regroupe des actions et des obligations. Il est détenu par des investisseurs et géré par un gestionnaire de portefeuille professionnel. Échangé en Bourse, un FNB réplique la performance d’un indice boursier de référence.

L’intérêt d’un FNB est d’investir simultanément dans un grand nombre de foncières cotées à l’international. Difficile de se diversifier autant en investissant dans une SIIC en direct.

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Meilleur placement : SIIC ou SCPI ?

Frais : 1 point pour la SIIC

  • SCPI :
    => Frais de souscription de 7,50 % et 12 % : inclus dans le prix d’acquisition de la part.
    => Frais de gestion de 12 % par an : soustraits directement des dividendes perçus.
  • SIIC :
    => Frais de courtage : pour un ordre de 5 000 €, 7,6 € chez un courtier en ligne contre 25,8 € chez une banque.
    => Droits de garde annuels : 0,65 % pour un portefeuille de 10 000 €, contre 0,26 % pour un portefeuille de 60 000 €.

Liquidité : encore 1 point pour la SIIC

La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie. Pour récupérer vos fonds, il faut patienter entre quelques semaines et quelques mois, en cas de crise.
Pour rappel, les actions de SIIC sont cotées en Bourse. Elles s’achètent et se vendent très rapidement.

Volatilité : 1 point pour la SCPI (enfin !)

Les actions de SIIC sont très volatiles. Leur cours peut varier rapidement, à la hausse comme à la baisse.
Le prix des parts de SCPI évolue peu d’une année sur l’autre. Toutefois, la SCPI reste un placement risqué dont les rendements ne sont pas garantis.

Fiscalité : la SIIC reprend la tête

Les dividendes perçus en SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers selon le taux marginal d’imposition applicable, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Sous conditions, il est possible d’opter pour le régime microfoncier.
Comme précisé en début d’article, les revenus mobiliers de SIIC sont taxés à 30 % (flat tax), prélèvements sociaux compris. Contrairement aux dividendes de SCPI, ils n’entrent pas dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Rendement : léger avantage pour la SIIC

L’indice EIF Eurozone des SIIC fluctue fortement chaque année. Voici des exemples de ses performances : -10,7 % en 2020, +21,4 % en 2019 et -9,6 % en 2018.
Le rendement des SCPI est plus stable. Il atteint une moyenne de 4,1 % en 2020.
Si on regarde sur une période plus longue, les foncières l’emportent sur les SCPI. Leur rendement varie entre 3 % et 10 %, contre 4 à 5 % pour les SCPI.

Lire également : SCPI, récapitulatif des rendements 2021

Diversification du patrimoine : la SIIC l’emporte haut la main !

Le patrimoine immobilier d’une SCPI est très varié. Il est composé d’immeubles résidentiels, bureaux, commerces, entrepôts, etc., en France ou en Europe.
La composition en actifs immobiliers de la SIIC est similaire. Seule différence, elle est implantée à l’international et investit donc sur un marché plus grand.

Lire également : Diversifier son patrimoine, nos conseils

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Les trois points clés à retenir :

  • Une SIIC est cotée en Bourse. Elle est à la croisée entre finance et immobilier.
  • Investir via un FNB est une option intéressante pour diversifier encore plus vos placements.
  • Un placement en SIIC est plus risqué, mais dispose d’avantages conséquents.
Publié le 11.03.2022, par :
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Nicolas Delorme
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