Faut-il investir en SCPI ou dans l'immobilier locatif ?

Publié le 23.01.2022, par :
La Financière Othello
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Vous hésitez entre société civile de placement immobilier (SCPI) et immobilier locatif ? Ça tombe bien, dans cet article, on vous éclaire sur les deux options. Découvrez vite les grandes différences entre pierre-papier et locatif.

Sommaire
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Acheter dans l'immobilier en direct ou en SCPI ?

Ça y est, le match entre immobilier en direct et SCPI est lancé ! Lequel va être élu vainqueur ? C’est à vous d’en décider.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

Les plus :

  • Mutualiser les risques locatifs (impayés, entretien, dégradations, etc.).
  • Emprunter pour acquérir des parts de SCPI.
  • Sociétés de gestion contrôlées et encadrées par de nombreuses entités : Autorité des marchés financiers (AMF), évaluateur immobilier, commissaire aux comptes, etc. L’associé bénéficie d’informations transparentes et régulières (patrimoine de la société, gestion locative, performance financière, etc.) (1).
  • Déléguer les contraintes de gestion à un professionnel de l’immobilier.
  • Avoir accès à un parc immobilier diversifié et aux segments de marché les plus performants. Le taux d’occupation moyen est de 90 %.
  • Vendre une partie de ses parts si besoin de liquidités.
  • Investissement de départ maîtrisé. Une part a une valeur moyenne de 150 € à 1 000 € (2).
  • Transmission des parts facilitée.

Les moins :

  • Risque de ne pas retrouver sa mise de départ. Le prix des parts et les dividendes perçus fluctuent en fonction de la conjoncture du marché de l’immobilier.
  • La revente des parts n’est pas garantie et son délai est incertain.
  • Nécessite de placer une de l’argent sur le long terme (8 ans au minimum) pour amortir les frais d’entrée de SCPI.

Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier locatif en direct ?

Les plus :

  • La pierre est une valeur sûre et stable.
  • Possibilité d’habiter le bien à la retraite, le louer à ses proches ou le transmettre à ses enfants.
  • Financer l’acquisition à crédit.
  • Revendre le logement en cas de besoin de liquidités.

Les moins :

  • Investissement de départ élevé.
  • Mise en location et gestion locative lourdes et chronophages. En les déléguant, elles représentent environ 10,2 % des loyers et charges.
  • Risque de retards de paiement, d’impayés ou de dépenses imprévues (travaux, entretien, etc.).
  • Accès difficile à l’immobilier d’entreprise.
  • Payer les frais à la charge des propriétaires comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
  • Les loyers peuvent ne pas suffire à rembourser la mensualité de l’emprunt.

Vous commencez à y voir plus clair ? Très bien, alors on continue !

Meilleure rentabilité pour la SCPI ou l'immobilier locatif ?

En 2020, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen des SCPI est de 4,18 %. Il est calculé en divisant les dividendes versés par le prix d’acquisition des parts, frais inclus. Un autre indicateur donne une idée de la performance sur du plus long terme : le taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans. Il évalue une SCPI sur une période équivalente à la durée minimale conseillée de placement. Les dividendes et revalorisation de prix des parts sont divisées par le nombre d’années de détention, soit 10 ans. Fin 2020, le TRI 10 ans approche les 6 %.

Lire également : rendement et rentabilité des SCPI en 2021

Selon l’emplacement et la typologie du bien, la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif varie de 2 à 7 %.

Bon à savoir : Comment calculer la rentabilité nette ?
C’est tout simple. Il suffit d’effectuer le calcul suivant : (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (charges locatives) / prix d'achat du bien.

Fiscalité des SCPI et de l'immobilier en direct

La fiscalité des deux investissements immobiliers est similaire. Les revenus fonciers perçus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). S’y ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) de 17,2 %.

Si vous bénéficiez du régime microfoncier, un abattement de 30 % correspondant aux charges est appliqué sur vos revenus bruts. En régime réel, vous déduisez directement les charges de vos revenus fonciers. Dans les deux cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts.

En investissant en direct ou dans une SCPI fiscale, vous pouvez profiter des dispositifs d’optimisation fiscale Denormandie et Pinel. Pour l’immobilier locatif, il existe d’autres avantages fiscaux comme le dispositif Cosse, le déficit foncier, ou encore le statut LNMP.

Lire également : Comment déclarer ses revenus SCPI ?

Vente de parts de SCPI : plus simple qu'un bien immobilier ?

Pour vendre un bien immobilier, les démarches sont longues et complexes (diagnostics techniques, fixation du prix de vente, choix de l’agence immobilière, rendez-vous chez le notaire, etc.).

La vente de parts de SCPI est plus simple :

  • SCPI à capital fixe. 2 possibilités : vente de gré à gré ou sur le marché secondaire, au prix demandé.
  • SCPI à capital variable : transmission d’un ordre de retrait à la société de gestion.

Le délai de vente n’est pas garanti. Il peut varier de plusieurs jours à plusieurs mois.

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Investir en SCPI ou dans l’immobilier locatif : les 3 points clés à retenir

  • Chaque solution comporte des points positifs et négatifs.
  • Rentabilité, fiscalité et modalités de vente sont à étudier avec précision.
  • Combiner les 2 investissements immobiliers peut constituer une option avantageuse.

Pour connaître l’option la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs, tournez-vous vers un conseiller en gestion de patrimoine Neofa. Ses connaissances en investissement immobilier lui permettent de vous orienter vers la stratégie la plus rentable pour vous.

Publié le 23.01.2022, par :
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