Investir pour une retraite dorée

3 solutions pour investir dans l'immobilier sans avoir à payer d'impôts

Publié le 25.05.2021, par :

L'immobilier d'investissement on adore. C'est sécurisant. C'est solide. C'est concret. Problème : la charge fiscale est souvent lourde, très lourde même. Dans cet article, nous allons donc vous donner quelques pistes et vous dire comment investir dans l'immobilier avec zéro impôt à la clé.

Sommaire
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Investir dans un bien à rénover : la technique du déficit foncier

La première des solutions pour trouver comment éviter de payer des impôts avec l'immobilier ancien consiste à acquérir un bien à rénover.
En louant après travaux, un bien nu, c'est-à-dire non meublé, il est possible, en sus des charges réelles, de déduire le coût des travaux de ses loyers.
Si vos charges (travaux inclus) sont supérieures aux loyers perçus, alors vous générez un déficit foncier.
La technique du déficit foncier, admise seulement pour la location nue, vous permet d'annuler totalement l'impôt sur les loyers.
Surtout, elle vous autorise, comme avantage fiscal, une déduction du déficit foncier des autres revenus imposables, à hauteur de 10700 € maximum par année.
Autre bonne nouvelle, le supplément de déficit non déduit est reportable les années suivantes.
Pour entretenir ce déficit, il vous faut cependant réinvestir régulièrement dans de nouveaux projets avec travaux.

Si besoin, relisez : c'est quoi une déduction d'impôts ?

Investir dans la location meublée (LMNP et LMP)

Deuxième des solutions pour ne pas payer d'impôts tout en investissant dans l'immobilier : la location meublée.
On distingue 2 statuts :

  • La location meublée non professionnelle (LMNP), lorsque l'activité est exercée à titre patrimonial et accessoire ;
  • La location meublée professionnelle (LMP), si l'activité est exercée à titre principal.

Dans les deux cas, vous acquérez un ou plusieurs biens pour les louer en meublé.
Si la LMNP reste plus accessible, elle n'autorise que jusqu'à 23000 Euros par an de recette locative.
L'avantage fiscal réside dans la possibilité d'amortir le bien acheté (sur 20 ans) et les équipements garnissant le logement (sur 7 ans).
Cet amortissement vient en déduction des loyers perçus, en sus des toutes les charges usuellement déductibles en immobilier.
Résultat : il est possible d'obtenir jusqu'à zéro imposition pour votre immobilier.

Pour en savoir plus : réduire les impôts en LMNP et LMP.

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Investir dans la nue-propriété d'un bien

Est-il possible d'acheter un bien immobilier neuf ou rénové sans payer d'impôts et avec une forte décote sur le prix d'acquisition ?
La réponse : oui, acheter en nue-propriété.

Comment ?

C'est simple. Vous achetez un bien en démembrement, en abandonnant l'usufruit du bien pendant 10, 15 ou 20 ans à un autre investisseur, ou un bailleur social.

L'usufruit équivaut au droit de jouissance du bien (perception des loyers…) pendant la durée de démembrement.

A la fin de cette durée, vous récupérez le bien et l'usufruit.

Cette formule permet de devenir propriétaire avec un rabais significatif sur le prix d'acquisition et, surtout, de supprimer l'impôt avec le démembrement de propriété.

En effet, comme vous ne percevez aucun revenu pendant la période, vous allez être non imposable sur vos revenus.

De plus, l'usufruit seul entre dans le calcul d'assiette de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). En tant que nue-propriétaire, vous ne payez donc pas l'IFI.

Si c'est trop compliqué pour vous, c'est l'occasion d'obtenir de l'aide d'un conseiller immobilier.

Publié le 25.05.2021, par :
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