Rendement locatif : dans quelles villes investir dans l’immobilier ?

Publié le 07.03.2022, par :

Acheter le même appartement à Paris, à Nice ou à Rennes ne vous offrira pas la même rentabilité ! Celle-ci varie en moyenne entre 2 et 7 % selon les communes. Vacance, risque d’impayés, montant des loyers, investir dans un logement comporte certains risques et implique un investissement sur plusieurs années. Avant de se lancer, il est donc essentiel de choisir un emplacement amené à se valoriser tout en étant susceptible d’attirer des locataires solvables. Pour vous aider à faire le bon choix, Neofa compare pour vous les rendements locatifs des villes de France où investir dans l’immobilier.

Sommaire
Réussir son investissement immobilier Simulation gratuite

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Revenons, tout d’abord, sur cet indicateur déterminant pour connaître la rentabilité de son investissement immobilier. Pour faire simple, il s’agit d’un pourcentage exprimant le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant investi dans le logement.

Le rendement locatif permet donc de déterminer le bien le plus intéressant pour réaliser un investissement locatif. Il permet également aux investisseurs d’évaluer la performance de leur placement et de décider ou non de vendre leur bien.

Il existe, en réalité, 3 types de rendements locatifs différents :

  • Le rendement locatif brut, équivalant au loyer annuel divisé par le prix d’achat du logement, multiplié par 100.
  • Le rendement locatif net de charges, calculé en prenant en compte la taxe foncière, les frais de gestion locative éventuels et les charges non récupérables sur le locataire.
  • La rentabilité nette-nette, qui prend également en compte les intérêts d’emprunt versés par le propriétaire pour l’acquisition de son bien immobilier.

Pour disposer d’une vision parfaite de la rentabilité de votre logement, vous devez également prendre en compte la fiscalité applicable à votre investissement.

Bon à savoir : Comment calculer le prix d’acquisition de son logement ?
Il comprend, tout d’abord, le prix d’achat du logement. Vous devez y ajouter les frais de notaire et les travaux éventuels réalisés dans le bien.

Rendement locatif par ville : quelles sont les meilleures villes pour réaliser un investissement ?

Avec la crise sanitaire, les Français ont réévalué de manière très marquée leurs besoins en termes de logement. 31 % des habitants des grandes métropoles déclarent ainsi vouloir déménager dans des communes de taille plus petite. Investisseurs ! Lancez-vous dans l’achat d’un bien immobilier situé dans les communes moyennes à proximité des grandes villes et des bassins d’emploi majeurs. C’est là que votre rendement locatif devrait être le meilleur.
Autour de Bordeaux, par exemple, les communes de Pessac, Talence et Mérignac offrent une rentabilité brute élevée :

  • Mérignac : 4,9 %
  • Pessac : 5,8 %
  • Talence : 5,4 %

Malgré un risque de vacances et d’impayés assez élevé, Tourcoing, Roubaix et Wattrelos, à proximité de Lille, font encore mieux en termes de rendement locatif :

  • Tourcoing : 8,3 %
  • Roubaix : 9,9 %
  • Villeneuve-d'Ascq : 8,3 %
  • Wattrelos : 8,6 %
  • Valenciennes : 7,7 %

La banlieue de Lyon connaît également une rentabilité intéressante avec surtout un risque de vacance relativement faible. C’est le cas notamment à Villeurbanne (4,6 %), Vénissieux (4,4 %) ou encore Vaulx-en-Velin (4,8 %). Mais c’est surtout la commune de Saint-Étienne qui profite pleinement de la hausse de la demande de logement. Le taux de rendement brut s’établit, en effet, à 8,5 %.

Autour de Marseille, Martigues, Aubagne ou encore Vitrolles offrent en principe une rentabilité locative supérieure à 5 % par an.

D’autres villes moyennes comme Troyes, Hyères ou Montauban assurent aux investisseurs des rentabilités bien supérieures à 7 %.
Enfin, Mulhouse profite pleinement de sa localisation aux Trois frontières. Le rendement moyen des investissements locatifs sur ce secteur atteint en effet 7,6 %.

Bon à savoir : Quel rendement locatif espérer à Paris ?
Malgré les prix d’acquisition élevés, Paris continue de séduire les investisseurs. Son taux de rentabilité actuel s'établit à 3,30 %.

Réussir son investissement immobilier Simulation gratuite

Quelles sont les villes avec les plus faibles rendements locatifs ?

Certaines grandes villes offrent aux investisseurs une rentabilité brute parfois largement inférieure à 5 %.

Autour de Nice, la rentabilité brute potentielle des bailleurs atteint 4,9 % à Cagnes-sur-Mer, 4,7 % à Saint-Laurent-du-Var, et 4,6 % à Grasse, mais seulement 4 % à Antibes.

À Nantes, si le taux de vacance locative est faible, l’acquisition d’un logement pour le mettre en location ne permet pas de prétendre à un taux de rendement locatif élevé.

Même constat dans la Capitale. Malgré les prix d’acquisition élevés, Paris continue de séduire les investisseurs. Ces derniers ne peuvent, cependant, pas espérer un taux de rentabilité brute supérieur à 3,30 % en moyenne. Les villes aux alentours connaissent des pourcentages relativement similaires. C’est le cas notamment à Versailles, Courbevoie ou encore Asnières-sur-Seine, où le taux de rendement demeure inférieur à 4 % par an.

Bon à savoir : Les quartiers font souvent la différence
Peu importe la ville dans laquelle vous investissez, le secteur fait toujours la différence. À l’intérieur d’une même commune, les taux de rentabilité peuvent considérablement varier. Renseignez-vous bien auprès d’un professionnel de l’immobilier avant de réaliser un investissement locatif.

Dans presque tous les cas, l’immobilier demeure un investissement rentable sur le long terme. Les acheteurs peuvent, en effet, espérer réaliser une plus-value, parfois importante, au moment de la revente de leur logement. Par ailleurs, ce type de placement peut vous permettre de profiter de dispositifs de défiscalisation, comme celui mis en place par la loi Pinel. Parlez-en sans tarder avec votre conseiller en patrimoine Neofa et profitez d’un taux de rendement locatif élevé.

Les points clés à retenir :

  • Le taux de rendement locatif est essentiel pour évaluer l’opportunité d’investir ou non dans un bien immobilier.
  • Il existe en réalité un rendement locatif brut, un rendement locatif net et une rentabilité nette-nette.
  • Les petites communes situées autour de certaines grandes agglomérations offrent de belles rentabilités aux investisseurs locatifs.
  • À Paris et dans les communes alentour, le rendement locatif brut ne dépasse pas les 4 % annuels.
Publié le 07.03.2022, par :
1
Partager ce conseil
Découvrez les conseils de nos experts