Défiscaliser avec le dispositif Pinel

Publié le 15.10.2021, par :

Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf afin de louer votre bien par la suite ? Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal jusqu’à 63 000 €. Mise en place en 2014, la loi Pinel est toujours en vigueur en 2021, avec des évolutions. Découvrez comment ce système fonctionne et les conditions pour en bénéficier.

Sommaire
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Le principe de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est issu d’une loi initiée par la ministre du Logement, Sylvia Pinel, en 2014. Ses objectifs sont doubles :

  • soutenir la construction de logements neufs et l’augmentation du parc locatif ;
  • permettre aux foyers à ressources modestes de se loger à des prix intéressants.

L’acquisition et la mise en location du logement ouvrent droit à une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 €. Pour en bénéficier, le logement doit respecter certaines conditions, liées à la fois au locataire et à la location :

  • Les logements concernés par la loi Pinel sont des appartements neufs, à construire ou en l’état futur d’achèvement, ainsi que des biens anciens que vous rénovez ou réhabilitez (à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total).
  • Le logement doit se situer dans une zone A, A bis ou B1 (ces zones sont définies par l’État et correspondent en général aux zones tendues, où il est difficile de trouver un logement).
  • Le logement doit obligatoirement être loué vide, comme résidence principale, et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds réglementaires.
  • Les loyers sont également plafonnés (en général, 10 à 20 % de moins que le marché).

Réduire son impôt de 36 000 à 63 000 € sur 6, 9 ou 12 ans

Les réductions d’impôts consenties par le dispositif Pinel se déclinent en 3 versions de durées différentes :

  • Une location sur 6 ans permet d’avoir un avantage fiscal de 12 % du prix du logement, dans la limite de 36 000 € au total.
  • Une location sur 9 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 %, plafonnée à 54 000 €.
  • Si vous louez sur 12 ans, vous pourrez bénéficier de 21 % d’avantage fiscal, soit 63 000 €. La réduction est lissée à 2 % par an les 9 premières années, puis 1 % les 3 dernières.

L’avantage fiscal ne peut s’appliquer que sur 2 logements par an, dans la limite d’un investissement annuel de 300 000 €. Le prix au mètre carré des appartements acquis ne doit pas dépasser 5 500 €/m².

Bon à savoir : Prolonger la durée du Pinel
Si vous optez initialement pour une location sur 6 ou 9 ans, vous pouvez la prolonger de 3 ans si vous le souhaitez. En revanche, l’inverse n’est pas possible (s’engager sur 12 ans et revenir à 9, par exemple). Vous risquez, dans ce cas, un redressement fiscal.

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Pinel ?

Les villes concernées par la défiscalisation Pinel sont celles où l’offre est inférieure à la demande. La liste est établie par l’État et correspond à la région parisienne, aux grandes métropoles et aux villes de plus de 250 000 habitants. Elles sont regroupées sous le zonage A, A bis et B1. Les villes situées dans les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis 2018.
Notez que la Bretagne bénéficie d’un zonage différent et expérimental défini par le préfet de région, depuis avril 2020. Davantage de villes sont ainsi éligibles. Les zones concernées sont disponibles sur ce site.

Quels sont les pièges ou les risques à éviter avec loi Pinel ?

=> Attention aux niches fiscales
Les avantages fiscaux liés au dispositif Pinel sont comptabilisés dans le plafond des niches fiscales. Ce plafond est de 10 000 € par an.
La défiscalisation Pinel démarre à partir du moment où le logement est achevé ou les travaux terminés. Si vous achetez un appartement en construction, c’est une donnée à prendre en compte.

=> Louer à un membre de sa famille
Il est possible de louer le bien à un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Deux conditions pour ce faire :

  • le locataire n’appartient pas à votre foyer fiscal ;
  • il satisfait aux conditions de ressources fixées par l’État.
    Vous pouvez ainsi tout à fait acquérir un appartement dans une ville étudiante pour y loger votre enfant, le temps de ses études.

=> Bien évaluer la rentabilité du bien
Le piège le plus courant, dans l’investissement Pinel, est d’acquérir le bien comme s’il s’agissait de votre propre résidence. Or, il s’agit avant tout d’un placement. Il faut donc viser les villes attractives, bien desservies et où il existe un potentiel de location fort. Faites-vous accompagner pour évaluer la rentabilité locative du bien visé avant d’investir, sachant que les loyers sont plafonnés.

=> Tenir compte de l’engagement sur la durée
Lorsque vous investissez en Pinel, vous vous engagez sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Si vous sortez du dispositif avant la fin de votre engagement, vous perdez la réduction d’impôt à venir. Mais vous devrez aussi rembourser les avantages fiscaux dont vous avez déjà bénéficié !
Il est donc indispensable de bien évaluer sa capacité de financement pour l’acquisition du bien. Il s’agit avant tout d’un placement immobilier, pas seulement d’un avantage fiscal.

Évolution du dispositif Pinel dans le temps et autres moyens de défiscalisation

Le dispositif Pinel existe depuis 2014 et est prolongé, d’année en année, par les différents gouvernements, avec des évolutions ponctuelles. Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles au dispositif. Jusqu’à l’année dernière, il était possible d’investir également en maison individuelle, en copropriété ou dans des maisons jumelées.
L’évolution majeure concerne la réduction des taux. Le dispositif Pinel est disponible, dans sa forme actuelle, que jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, les taux de défiscalisation du Pinel seront réduits de manière progressive, sur toutes les durées :

  • En 2023, le taux sur 6 ans passe de 12 à 10,5 %, de 18 à 15 % sur 9 ans et de 21 à 17,5 % sur 12 ans.
  • En 2024, la défiscalisation sera de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

Les taux vont également diminuer sur les zones outre-mer, dans les mêmes proportions. Si vous voulez bénéficier du dispositif au taux actuel et que vous avez un projet d’investissement locatif, il est donc conseillé de le faire maintenant !

Bon à savoir : Bénéficier des taux actuels jusqu’en 2024
Il reste un moyen de continuer à bénéficier des taux actuels jusqu’en 2024 : investir dans un logement neuf respectant un haut niveau de qualité énergétique ou situé dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville.

Le gouvernement devrait présenter des dispositifs de défiscalisation alternatifs à la loi Pinel, applicables en 2025. En attendant, vous pouvez aussi vous tourner vers les autres programmes :

  • Denormandie pour l’achat dans l’ancien avec travaux ;
  • Censi-Bouvard concernant l’acquisition d’un bien situé dans une résidence de services ;
  • Malraux et Monuments historiques pour investir dans les bâtiments patrimoniaux.

Le dispositif Pinel présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Les réductions fiscales sont intéressantes, tout en lui permettant de se construire un patrimoine immobilier et de générer des revenus fonciers. Pour bien investir et choisir l’option la plus rentable en fonction de votre situation, n’hésitez pas à consulter un conseiller patrimonial Neofa.

Défiscalisation loi Pinel : les points clés à retenir

  • Le dispositif Pinel concerne l’investissement dans des logements neufs, destinés à la location, dans des zones où l’offre est inférieure à la demande.
  • Il permet de bénéficier de réductions fiscales comprises entre 12 et 21 % du coût total de l’opération, pour une durée de location de 6 à 12 ans.
  • Les taux de défiscalisation Pinel vont progressivement baisser à partir de 2023.
Publié le 15.10.2021, par :
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