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Investir en Pinel : le guide

Publié le 14.09.2021, par :
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Nicolas Delorme
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Pendant la crise sanitaire, un quart des Français ont davantage épargné. 13 % d’entre eux envisagent d’investir dans la pierre, le placement rentable et peu risqué par excellence. 5 % souhaitent s’orienter vers l’immobilier locatif. Connaissez-vous LE dispositif de réduction d’impôt préféré des Français ? Il s’agit de la loi Pinel. Pour tout savoir sur cet avantage fiscal, suivez le guide !

Sommaire
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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) en acquérant ou en construisant un logement neuf. Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer le bien nu pendant au minimum 6 ans et de respecter des plafonds pour la fixation du loyer. La loi Pinel succède à la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014.

Cette loi répond à des enjeux comme :

  • Accroître la qualité du parc locatif français avec des logements performants énergétiquement. Pour les logements neufs, la consommation d’énergie primaire totale annuelle ne dépasse pas 50 kWh par m²3. Pour les logements anciens, la limite est fixée à 80 kWh par m² (BBC rénovation 2009) ou 150 kWh par m² (HPE rénovation 2009=.
  • Réduire la tension locative en encourageant la construction de logements et l’investissement locatif dans les zones A bis, A et B1, qualifiées de « tendues ». Dans ces agglomérations et villes, l’offre en logement est inférieure à la demande.
  • Restreindre l’augmentation des loyers dans les grandes villes et leur périphérie, où la demande locative est forte.

Quels sont les avantages d’un investissement Pinel ?

Si vous avez déjà entendu parler de la loi Pinel, c’est sans doute grâce à ses avantages ! Ce dispositif de défiscalisation immobilière est profitable pour bon nombre d’investisseurs. Découvrez les 5 bonnes raisons d’investir en Pinel :

  • Payer moins d’impôts, ça vous dit ? La réduction d’impôt diffère en fonction de la durée de location pour laquelle le bailleur s’engage. Le taux est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Il est calculé sur le montant total investi. L’avantage fiscal est réparti chaque année comme suit : 2 % par an les 9 premières années et 1 % par an les 3 dernières5. Prenons un exemple : un couple investit dans un appartement pour un montant total de 250 000 €. Il choisit de s’engager sur 12 ans. Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 21 % répartie sur 12 ans, soit 52 500 €.
  • Pas d’apport personnel ? Vous pouvez quand même investir en Pinel ! La réduction d’impôt et les loyers perçus sont considérés par les banques comme des revenus réguliers. Ils permettent de rembourser une grande partie du crédit immobilier.

En plus, vous ne payez pas les intérêts et vous pouvez les déduire directement des loyers. Soyez sûr d’une chose : avec un *investissement Pinel, votre banquier aura moins de réticence à vous accorder un emprunt.

  • Envie de développer votre patrimoine ? Sautez le pas avec la loi Pinel. Investir dans la pierre est un choix plébiscité par de nombreux Français pour diversifier leurs placements d’épargne. Un tiers d’entre eux ont au moins un crédit immobilier6.
  • Agir concrètement pour sa sécurité financière. Grâce à un investissement loi Pinel locatif, vous bénéficiez d’un revenu complémentaire : les loyers. Au terme de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez aussi faire le choix de vivre dans le logement acquis ou de le revendre. Profitez de fins de mois et d’une retraite confortables !
  • Offrir un pied-à-terre à ses proches. S’ils ne sont pas dans votre foyer fiscal, vous avez l’autorisation de louer le logement à vos enfants ou à vos parents. Cette solution peut les aider à trouver plus facilement une location.

Comment investir en Pinel ?

La première étape est de bien s’informer sur le dispositif Pinel. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons préparé un résumé des conditions à respecter pour profiter de la réduction d’impôt.

Les conditions pour en bénéficier

Vous souhaitez faire fructifier vos investissements locatifs et profiter d’une réduction d’impôt exponentielle ? Vous devez savoir que des règles sont mises en place par l’État pour réguler ce dispositif fiscal :

  • L’acquisition ou la construction entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2024.
  • 2 investissements maximum par an.
  • Montant total d’investissement Pinel de 300 000 € par an. L’acquéreur peut investir davantage mais, au-delà de ce seuil, elle ne lui sera pas attribuée.
  • Idem pour le prix au mètre carré de surface habitable. L’avantage fiscal est accordé dans la limite de 5 500 €.

Les types de logements éligibles à la loi Pinel

On vous révèle tous les types de biens concernés par le dispositif Pinel :

  • Logement neuf ;
  • Logement achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente ;
  • Logement dont la construction est achevée dans les 30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire.
    Vous préférez investir dans l’ancien ? Optez pour le Pinel ancien ! Pour être éligible, le logement doit :
  • Faire l’objet de travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total de l’opération) ou de réhabilitation ;
  • Être un local transformé en logement d’habitation.
    Dans tous les cas, les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la 2de année suivant l’acquisition.
    Le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire. Les locations meublées ne sont pas autorisées. Il doit être loué au plus tard 1 an après son achèvement ou acquisition et pour une durée d’au minimum 6 ans.

Bon à savoir : Le type de logements concernés a évolué depuis le 1er janvier 2021
La réduction d’impôt est réservée aux biens localisés dans un immeuble collectif. Les logements individuels et pavillonnaires ne permettent plus de bénéficier des avantages fiscaux. Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou de manière jumelée ne sont pas éligibles.

Le logement doit observer un niveau de performance énergétique globale :

  • Logement neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012 ou Réglementation environnementale (RE) 2020, à compter du 1er Janvier 2022.
  • Logement ancien nécessitant des travaux : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Loi Denormandie : réduction d’impôt pour investir dans l’ancien

Connaissez-vous la loi Denormandie ? Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt en acquérant un logement ancien. Quelles sont les 2 différences entre loi Pinel et loi Denormandie ?

  • La loi Denormandie cible uniquement les logements situés dans les 222 villes moyennes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville, celles nécessitant une réhabilitation importante de l’habitat, et celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
  • Le dispositif Denormandie prend fin le 31 décembre 2022, soit 2 ans plus tôt que la loi Pinel.
    Vous hésitez entre les 2 dispositifs ? Les conseillers Neofa vous aident à choisir la meilleure option en fonction de votre situation.
    Lire également : Défiscaliser avec l’immobilier ancien

Le zonage : où peut-on encore investir en Pinel ?

Peut-on investir en Pinel dans n’importe quelle ville française ? La réponse est non. Vous devez acquérir ou faire construire un locatif dans les zones A bis, A ou B1. Vous pouvez les repérer facilement sur la carte en rouge, orange et vert.

Description
Source : Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) – 28/09/2020

Les villes sont classées par zone en fonction de la tension du marché immobilier. Pour la déterminer, l’État se base sur des statistiques comme l’évolution démographique, les loyers et les prix. La zone A bis est la plus tendue et la zone C la plus détendue.

  • Zone A bis : Paris et les grandes villes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
  • Zone A : Le reste de Paris, grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille et Montpellier) dont les loyers et prix de vente sont très élevés, Côte d’Azur et aire urbaine de Genève.
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Bordeaux, Grenoble, Nancy, Annecy, La Rochelle, Nantes, les DROM et la Corse.

Pour tout savoir sur les zones Pinel, vous pouvez lire cet article.

Les plafonds de ressources des locataires

Dans le cadre du dispositif Pinel d’investissement locatif, vous ne pouvez pas accepter tous les profils de locataires !
Tout d’abord, vous pouvez loger vos enfants (descendants) ou parents (ascendants) dans la location à une condition : ils ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal. Autrement dit, ils doivent remplir leur propre déclaration de revenus.
Si le logement appartient à une entreprise non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), comme la société civile immobilière (SCI), les règles sont plus strictes. Le locataire ne doit être ni l’un des associés, ni un membre de son foyer fiscal.
Le revenu fiscal de référence (RFR) des locataires ne doit pas excéder certains plafonds réglementaires de ressources annuels. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier en prenant en compte l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac) sur une période allant du 1er octobre de l’année N-2 au 1er octobre de l’année N-1. Rassurez-vous, plus des deux tiers des Français entrent dans ce critère.
Voici le tableau des ressources annuelles maximum, basées sur le revenu fiscal de référence de 2019, en fonction de la zone géographique. Il s’applique pour les baux conclus en 2021 en Métropole. Les plafonds fluctuent en fonction de 2 critères : la composition du foyer fiscal et la zone géographique dans laquelle l’investissement loi Pinel locatif a été réalisé.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 €
+ 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
+ 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 €
+ 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 €
+ 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 €

En Outre-Mer :

Composition du foyer fiscal Département d’outre-mer (Dom) : Guadeloupe - Guyane - Martinique - Mayotte - La Réunion Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Îles Wallis et Futuna
Personne seule 28 606 € 28 606 € 31 099 €
Couple 38 202 € 38 202 € 41 528 €
+ 1 personne à charge 45 941 € 45 941 € 49 941 €
+ 2 personnes à charge 55 461 € 55 461 € 60 290 €
+ 3 personnes à charge 65 241 € 65 241 € 70 923 €
+ 4 personnes à charge 73 527 € 73 527 € 79 928 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 206 € + 8 206 € + 8 920 €

Bon à savoir : Comment réagir si la situation du locataire évolue ?
Le niveau de ressources du locataire est en hausse ? Pas d’inquiétude, l’avantage fiscal n’est pas remis en question. Seul l’ensemble des revenus du foyer à la date de signature du bail sont pris en compte. Pour un bail signé en 2021, le revenu fiscal de référence demandé est celui de 2019, soit celui de l’année N-2.

Les plafonds de loyers en loi Pinel

Savez-vous qu’il existe un loyer mensuel à ne pas dépasser, charges non comprises ? Des plafonds sont instaurés chaque année par décret pour encadrer les loyers. Ils dépendent de la localisation du logement et de sa surface.
Nous vous donnons les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2021 en métropole.

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis 17,55 €
Zone A 13,04 €
Zone B1 10,51 €

En Outre-Mer :

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin et Saint-Pierre et Miquelon 10, 55 €
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Îles Wallis et Futuna 12,83 €

Pour calculer une estimation du loyer maximum, rien de plus simple !

  • Étape 1 : Rechercher la zone dans laquelle est implanté le logement.
  • Étape 2 : Calculer la surface utile du logement (superficie habitation et 50 % de la surface des terrasses, balcons, garages, caves, etc. à hauteur de 9 m², même s’ils disposent d’une superficie supérieure).
  • Étape 3 : Déterminer le coefficient multiplicateur avec cette formule : 0,7 + (19 / surface utile).
    Prêt pour la dernière étape ? Il vous suffit d’appliquer la formule : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone.
    Voici un exemple concret pour bien comprendre. Prenons le cas d’un appartement neuf de 60 m² avec une cave de 7 m² situé à Marseille, en zone A. Sa surface utile est de 60 + (0,5 x 7) = 63,5 m². Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19 / 63,5) = 0,968. À présent, réalisons le calcul final : 63,5 x 0,968 x 13,04 = 801,54 €. Conclusion : vous ne pouvez pas louer votre appartement de 60 m² avec une cave à Marseille plus de 801, 54 € par mois.
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Les évolutions du dispositif Pinel

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 a statué sur la prolongation du dispositif Pinel de défiscalisation immobilière. Initialement prévue le 31 décembre 2021, sa date de fin est repoussée au 31 décembre 2024. À compter de 2023, les taux de réduction d’impôt seront progressivement abaissés pour l’investissement Pinel. Pour mieux comprendre, découvrez les taux appliqués en fonction de l’année d’acquisition :


Durée engagement location Jusqu’au 31 décembre 2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Bon à savoir : La réduction d’impôt est maintenue jusqu’en 2024 pour certains logements
Certains investissements échapperont à la dégressivité de la réduction d’impôt, appliquée à compter de 2023. Parmi eux, les locatifs situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et ceux disposant de performances énergétiques et environnementales supérieures à la réglementation.

Autre évolution possible à surveiller : la loi Wargon. Ce nouveau dispositif fiscal prendrait la suite de la loi Pinel. La ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, entend apporter une dimension plus « verte » à la loi Pinel. Les conditions d’éligibilité à la loi Wargon n’ont pas encore été dévoilées.

Les 3 points clés à retenir :

  • La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien mis en location.
  • Pour être éligible, il faut respecter des conditions liées au logement, aux ressources du locataire, au zonage et au prix du loyer.
  • Des évolutions du dispositif Pinel sont prévues dans les années à venir.
Publié le 14.09.2021, par :
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Nicolas Delorme
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