Revente d’un bien LMNP, comment ça fonctionne ?

Publié le 15.10.2021, par :

Vous faites face à un changement dans votre vie personnelle ? Votre stratégie patrimoniale vous oblige à réaliser des arbitrages dans vos investissements ? Plusieurs raisons peuvent expliquer votre besoin de revendre votre bien en meublé non professionnel (LMNP). Toutefois, cette opération n’est pas toujours facile à mener. Voici les éléments à connaître pour apprendre à maîtriser le marché de la revente de biens LMNP !

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Quand revendre son bien LMNP ?

Vous évoluez sous le statut LMNP et souhaitez vous séparer de votre bien ? Pour optimiser les avantages fiscaux de ce type d’investissement immobilier, il est important de faire une revente LMNP au moment le plus opportun.

Saisonnalité, durée du bail : les éléments à prendre en compte

Certaines périodes de l’année sont plus propices pour revendre son bien meublé. On peut parler d’effet de saisonnalité, par exemple, pour des biens dans des résidences de vacances. Privilégiez le printemps pour les résidences de bord de mer, l’hiver pour les résidences de montagne, et l’été pour les résidences pour étudiants.

La durée du bail en cours est un autre élément à ne pas négliger. Un logement meublé est plus facile à revendre au début, voire en milieu de bail. En effet, plus le bail approche de son échéance, plus l’incertitude de son renouvellement pèse. Quelles seront les nouvelles conditions ?
Par exemple, dans le cadre d’une gestion déléguée, la reconduction du bail commercial peut vous imposer une diminution des loyers (donc des rentrées d’argent en moins) ou la programmation de gros travaux (donc des coûts à prévoir).

Bon à savoir : Les travaux de votre bien
Faire des travaux de rafraîchissement de votre bien meublé détenu en direct est plutôt pertinent avant de le mettre en vente. En revanche, l’opération est moins judicieuse si vous possédez un bien dans une résidence de services. Dans ce cas, la décision et le calendrier reviennent au gestionnaire du bail commercial chargé de l’état des lieux. Vous devrez donc vous ajuster sur ce calendrier pour chiffrer la valeur de votre bien en LMNP à la revente.

Pas d’obligation de durée minimum de détention, mais…

Vous avez tout à fait le droit de revendre votre bien en LMNP dès l’année qui suit son acquisition. De la même manière, vous pouvez attendre 20 ans si cela correspond mieux à votre stratégie patrimoniale. Néanmoins, vous devez faire en sorte d’optimiser fiscalement votre investissement. Comment ?

Par exemple, si vous voulez récupérer la TVA sur le montant de l’achat de votre bien en LMNP, vous devez obligatoirement le conserver pendant 20 ans. Si vous ne respectez pas cette condition, vous devrez alors effectuer un remboursement à l’administration fiscale, au prorata des années de détention. Si vous avez récupéré 12 000 euros de TVA et que vous revendez votre bien LMNP au bout de 5 ans, le fisc vous réclamera 8 000 euros.

Attention, également, en cas de cumul des avantages du statut LMNP et du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier permet une défiscalisation au cours des 9 premières années de détention du bien meublé. Si vous le revendez avant cette échéance, le Trésor public peut vous réclamer le remboursement des sommes économisées.

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Quels sont les biens qui se revendent le mieux ?

En 2020, le marché de la revente des biens LMNP d’occasion représente entre 250 à 300 millions d’euros. Les transactions ont concerné entre 2 500 et 3 000 lots. Autrefois confidentiel, ce marché s’organise et se structure autour des réseaux de distribution classique : les banques et les conseillers en gestion de patrimoine.

Les catégories de biens LMNP les plus attractives varient selon les périodes. Actuellement, le marché est porteur pour les résidences pour étudiants (entre 60 000 et 100 000 euros), les résidences pour seniors et les EHPAD (entre 100 000 et 180 000 euros). La pandémie et les périodes de confinement ont fait souffrir le marché des biens LMNP en résidences de tourisme et d’affaires, entre 2020 et 2022.

Bon à savoir : Les bien qui se vendent le plus
Le profil de biens LMNP qui se vendent le plus est celui des biens qui ont plus de 5 ans. Toutefois, vendre un bien LMNP d’occasion de moins de 5 ans s’avère également attrayant, puisque les investisseurs peuvent récupérer un bien presque neuf, au sein d’une résidence dont le fonctionnement inspire la confiance, le tout avec des recettes locatives immédiates. Ajoutons enfin des frais de notaires réduits, comme pour un bien neuf.

Comment fixer le prix de revente ?

Pour estimer le montant du prix de revente d’un bien LMNP, vous devez composer avec :

  • l’emplacement de la résidence : prendre en compte les exigences et les besoins des résidents ;
  • la profitabilité de la résidence : examiner les comptes d’exploitation ;
  • la qualité de l’exploitant (finances, expertise, comportement, etc.) ;
  • la solidité et la clarté du bail (durée, cautions, clauses résolutoires, répartitions des charges, etc.) ;
  • l’état de la résidence : respecter les normes et les autorisations.

Vous avez besoin de mieux comprendre l’impact de la revente de votre bien LMNP dans votre stratégie patrimoniale ? Contactez les équipes de Neofa qui vous mettront en lien avec un conseiller en investissement, indépendant et compétent, pour étudier votre projet personnel.

Revente d’un bien LMNP : les points clés à retenir

  • Revendre son bien LMNP est plutôt pertinent en début ou au milieu du bail ;
  • Aucune durée de détention d’un bien LMNP n’est imposée par la loi, même si le propriétaire-bailleur doit tenir compte de ses avantages fiscaux (TVA récupérable, Censi-Bouvard) ;
  • Le prix de la vente d’un LMNP d’occasion croise plusieurs paramètres (emplacement, profitabilité, état des lieux, solidité du bail).
Publié le 15.10.2021, par :
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