Micro-BIC ou régime réel, quel régime fiscal choisir en LMNP ?

Publié le 07.11.2021, par :
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Alain Broyon
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Tout savoir sur la fiscalité LMNP ! Neofa vous aide. La location en meublé non professionnel (LMNP) vous concerne, si vous louez un logement meublé dont vous êtes le propriétaire. Vous percevez alors des recettes locatives, des revenus qui doivent être déclarés. Au moment de la déclaration de votre statut LMNP aux autorités fiscales, vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. L’investissement dans une location meublée ouvre droit à certains avantages en matière fiscale. Mais ils ne sont pas les mêmes en fonction du régime d’imposition. Alors, quelle fiscalité en LMNP faut-il privilégier ?

Sommaire
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Qu’est-ce que le régime fiscal micro-BIC du LMNP ?

Le régime micro-BIC est un régime fiscal appliqué sur les revenus d’une entreprise individuelle. La personne qui loue un bien immobilier meublé (par exemple, un logement ou une chambre d’hôtes) est considérée comme évoluant sous le statut d’une micro-entreprise.

Les plafonds à ne pas dépasser pour prétendre au régime micro-BIC

Le propriétaire en LMNP est assujetti au régime micro-BIC dès que son chiffre d’affaires est inférieur à un certain plafond :

  • 72 600 euros pour une location meublée classique ;
  • 176 200 euros pour un meublé de tourisme.
    Si les revenus locatifs dépassent ces seuils, que se passe-t-il ? Le régime micro-BIC est tout simplement inaccessible à la location meublée non professionnelle. Il faut obligatoirement s’orienter vers le régime réel et le statut professionnel (LMP).
    Par contre, le propriétaire-bailleur a la possibilité de choisir le régime réel, y compris si ces recettes restent sous la barre des 72 600 €. Et, il peut même alterner entre les régimes au fil des années.

Lire également : Les conditions à respecter pour le statut LMNP

Un abattement forfaitaire de 50 %

La taxation des revenus locatifs se fait sur le chiffre d’affaires. Ce dernier est soumis à l’impôt sur le revenu, après l’application d’un abattement forfaitaire de :

  • 50 % pour les biens meublés traditionnels et les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ;
  • 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
    Le montant de l’abattement du régime micro-BIC ne peut être inférieur à 305 €. Il représente la totalité des charges.
    Avec ce régime fiscal, vous ne pouvez pas déduire les charges de vos revenus. Vous avez l’obligation de déclarer aussi bien les loyers que vous avez perçus tout au long de l’année que les charges locatives. Celles-ci correspondent aux provisions pour charges versées par le locataire.

Lire également : Calculer l'amortissement en LMNP

Mais que signifie le sigle BIC ?

Les trois lettres veulent dire « bénéfices industriels et commerciaux ». Lors de votre déclaration de revenus, vous devrez donc indiquer vos recettes locatives dans la catégorie BIC. Ce chiffre coïncide avec le montant de vos revenus déclarés, auxquels a été retranché l’abattement de 50 % ou 71 % selon les cas de figure. Rassurez-vous, le calcul est réalisé directement par le fisc, ce qui ne vous empêche pas de vérifier que le montant reporté est correct !
Les revenus BIC s’ajoutent aux autres ressources du foyer fiscal, la somme étant soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les contributions sociales peuvent être récupérées directement par les organismes de Sécurité sociale. Si ce n’est pas le cas, les prélèvements sociaux (taux de 17,20 %) sont recouvrés par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Exemple d’une déclaration micro-BIC en LMNP

Voici un exemple de la manière dont est calculé le bénéfice imposable avec le régime micro-BIC. Vous louez un bien meublé durant toute l’année, ce qui vous rapporte 12 000 €. Le fisc applique l’abattement forfaitaire de 50 %, qui évalue vos charges, soit 6 000 €. Vous serez donc imposé sur une base de 6 000 €.
Vous retrouverez ce montant dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux - régime micro-BIC » de votre déclaration 2042-C. Les démarches déclaratives sont donc faciles à lire et pratiques à remplir.

Qu’est-ce que le régime fiscal réel du LMNP ?

Le régime réel consiste à déclarer vos recettes locatives au titre des revenus fonciers. Si les démarches sont plus compliquées que pour le régime micro-BIC, le régime réel peut permettre d’être exonéré d’impôt. Comme pour le micro-BIC, l’option réelle est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.

Quelles charges déduire en LMNP sous le régime réel ?

Le régime réel a le grand avantage d’autoriser la déduction des charges des loyers. Contrairement au régime micro-BIC, qui calcule toutes les charges sous la forme d’un abattement forfaitaire de 50 %, cette formule permet de lister véritablement chaque charge indépendamment des autres.
Dans une location non meublée professionnelle, on peut mentionner les charges suivantes :

  • les charges ou frais fixes comme l’électricité, l’eau, le gaz, le téléphone, Internet ;
  • les intérêts du prêt contracté pour l’achat du bien locatif ;
  • l’assurance de prêt immobilier et les frais bancaires associés ;
  • la taxe foncière ;
  • la prime d’assurance habitation propriétaire non occupant ;
  • la prime d’assurance loyers impayés ;
  • les honoraires versés à un expert-comptable ou à une agence immobilière ;
  • les charges de copropriété (hors travaux).

Bon à savoir : La partie de la taxe foncière dédiée aux ordures ménagères
Elle n’est pas déductible. Pourquoi ? Tout simplement, parce que la taxe d’enlèvement est payée par le locataire, et non par le propriétaire-bailleur.

Le régime réel en LMNP : les atouts de l’amortissement

Le régime réel du statut LMNP comporte également des charges dites amortissables. C’est le cas pour :

  • les travaux de réparation ;
  • les travaux d’amélioration de pièce de vie comme la réfection d’une salle de bains par exemple ;
  • l’achat de mobilier (un canapé, la literie, une cuisine équipée, etc.) ;
  • l’achat du bien et les frais de notaire associés à cette acquisition immobilière.

Bon à savoir : Le loueur meublé non professionnel
Il doit être en mesure de justifier ses frais à l’administration fiscale en cas de contrôle. Il est donc impératif de conserver les factures et les documents officiels plusieurs années, afin d’avoir des preuves des différentes dépenses.

En tant que propriétaire-bailleur, grâce au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l’amortissement du bien. Bien que son calcul soit complexe et souvent réalisé par un expert-comptable, il est convenu que l’appartement ou la maison perd de la valeur au fil des années. C’est cette baisse, révisée chaque année, qui peut être retirée de la base fiscale.
Pour avoir un ordre d’idées, voici les parts de la valeur de l’actif et la durée d’amortissement par composante :

  • structure : 70 %, 80 ans ;
  • toiture : 10 %, 25 ans ;
  • installations électriques : 5 %, 25 ans ;
  • agencements intérieurs : 8 %, 15 ans.

Calcul du bénéfice imposable avec le régime réel : exemple

Vous achetez un appartement 150 000 €. Vous le meublez pour 5 000 €. Si la durée d’amortissement du bien est de 25 ans, vous avez droit de déduire de vos revenus fonciers 150 000/25 = 6 000 € par an. Si la durée d’amortissement des meubles est de 5 ans, vous avez droit de déduire de vos revenus fonciers 5 000/5 = 1 000 €.
Vos recettes locatives s’élèvent à 10 000 € par an. Vous versez 600 € d’intérêts sur votre prêt immobilier et 800 € de taxe foncière. Le calcul du régime réel sous statut LMNP est le suivant : 10 000 (loyers) – 6 000 (amortissement du bien) – 1 000 (amortissement des meubles) - [500 +800] (charges déductives) = 1 700 €. L’administration fiscale se réfère donc sur cette base de 1 700 € pour calculer l’impôt sur vos recettes locatives.

Déclaration des revenus LMNP sous le régime réel

Déclarer ses revenus sous le régime réel est plus contraignant que sous le régime micro-BIC, à cause des obligations comptables et fiscales. Vous devez :

  • faire une déclaration de résultat n° 2031 ;
  • tenir une comptabilité à jour ;
  • calculer les charges et l’amortissement déductible ;
  • remplir les cases 2033 (de A jusqu’à E) ;
  • adresser un bilan comptable (formulaires annexes 2050 et suivants).
    Le mieux est de solliciter les services d’un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles des charges !

Besoin d’aide dans vos démarches fiscales LMNP ? Neofa, c’est toute une communauté d’experts à votre écoute. Posez-nous votre question, et nous vous montrerons les meilleures options en fonction de votre situation ! ;)

Les trois points clés à retenir pour savoir quel régime choisir avec le statut LMNP :

  • Le régime réel est plus attractif si la somme des charges déductibles et de l’amortissement dépasse 50 % des loyers (l’abattement forfaitaire en micro-BIC).
  • Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 €, le régime réel s’impose. Sous ce seuil, les deux types de fiscalité en LMNP sont possibles.
  • Le choix se fait lors de la déclaration P0i, avec l’opportunité de basculer d’un régime à l’autre, à condition d’en faire la demande au fisc avant le 1er février de l’année civile.
Publié le 07.11.2021, par :
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