LMP ou LMNP pour investir dans l'immobilier ?

Publié le 15.10.2021, par :

Pour réaliser un investissement locatif meublé, vous pouvez opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou pour celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avant de faire votre choix, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement et les avantages fiscaux attachés à ces deux régimes. Suivez le guide Neofa pour savoir comment choisir entre LMNP ou LMP.

Sommaire
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LMP ou LMNP : de quoi s’agit-il ?

Ces deux régimes de location concernent uniquement les particuliers souhaitant louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. Le mobilier installé dans les logements doit permettre au locataire de s’installer directement. Ne vous contentez pas d’un canapé et de quelques couverts. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe très précisément ce que vous devez prévoir :

  • La literie et couverture
  • Les volets ou rideaux dans les chambres
  • Les plaques de cuisson
  • Un four ou four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur
  • Un congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur
  • De la vaisselle en quantité suffisante
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table
  • Des sièges
  • Des étagères
  • Des luminaires
  • Du matériel d'entretien ménager

Ce type de location s’oppose donc à la location nue ou vide. Cette dernière nécessite en effet un investissement de la part du locataire au moment de son installation. Les règles juridiques concernant la durée du bail, le délai de préavis ou encore le dépôt de garantie varient.

Pour le reste, le régime fiscal applicable aux loueurs de meublés professionnels ou non est très différent. Pour bénéficier du statut de LMP, il existe des conditions strictes à remplir :

  • Collecter plus de 23 000 € de recettes par an en loyers et charges (1) ;
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Ces deux conditions sont cumulatives. Si l’une d’entre elles n’est pas remplie, vous n’avez pas le choix de votre statut. Vous serez automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel par l’administration fiscale. Le propriétaire bailleur professionnel n’a pas l’obligation d’être inscrit au RCS pour profiter du statut fiscal du LMP.

Bon à savoir : LMNP/LMP dans le neuf ou dans l’ancien ?
De nombreux paramètres sont à prendre en considération pour répondre à cette question. Tout dépendra de votre projet et de vos objectifs. Un achat dans le neuf nécessite de faire l’avance de la TVA. Les frais de notaire sont, néanmoins, moins élevés que dans l’ancien. Enfin, en achetant un logement en construction, vous ne percevrez pas immédiatement les loyers.

L’imposition sur les loyers

Le régime fiscal du LMP

Tout va dépendre de la forme de la société choisie par le loueur professionnel. En fonction de sa personnalité juridique, l’imposition des loyers varie.

Ils peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés. Dans ces deux cas de figure, le LMP est soumis aux régimes réels d’imposition. Il peut donc déduire ses charges de ses revenus globaux. Il peut ainsi réduire son revenu net imposable en déduisant, par exemple, les assurances souscrites pour couvrir les logements, les frais d’entretien des biens ou encore les travaux de rénovation. Il dispose aussi de la possibilité de déduire les amortissements et de les reporter sur d’autres années fiscales sans limite de montant. Une solution de défiscalisation à considérer !

Pour les autoentrepreneurs, les recettes issues des loyers sont imposées au titre du régime des microentreprises ou micro-BIC, si le chiffre d’affaires hors taxes n’est pas supérieur à 72 600 € pour les biens non classés et 176 200 € pour les meublés classés. Dans ce cas de figure, le loueur professionnel bénéficie d’un abattement automatique de 50 %. Il ne peut, néanmoins, pas déduire ses charges. Le déficit éventuel peut être reporté (3).

Enfin, dans tous les cas, les locaux loués sous le statut de LMP sont perçus par l’administration fiscale comme des biens professionnels. À ce titre, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Bon à savoir : quel est le régime de la location touristique ?
Si vous proposez un logement avec des services annexes comme le petit-déjeuner, par exemple, vous serez soumis au régime fiscal de la para-hôtellerie.

Le régime fiscal du LMNP

Les revenus du loueur meublé non professionnel issus de la location des biens sont tous considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si les revenus locatifs annuels demeurent inférieurs à 72 600 €, le loueur particulier peut opter pour le régime micro-BIC. Il profite alors de l’abattement forfaitaire automatique de 50 % sur les revenus locatifs. Les charges ne sont, par conséquent, pas déductibles (1).

Si ses recettes annuelles sont supérieures à 72 600 € (1), le LMNP doit, en principe, opter pour le régime réel. Il peut alors déduire tous les amortissements et charges liés à ses locations. Les déficits sont, quant à eux, reportables pendant 10 ans. Une solution efficace pour réduire le montant de son imposition !

Bon à savoir : quel régime fiscal en cas d’investissement dans les résidences neuves étudiantes ou seniors ?
Dans ce cas de figure, vous profitez du dispositif Censi-Bouvard. Il offre aux propriétaires bailleurs une exonération d’impôt de 11 % du montant hors taxe de votre investissement sur 9 ans. Cet avantage fiscal est applicable sur 300 000 euros maximum (2).

LMNP ou LMP : quelles sont les taxes et les impôts locaux ?

En principe, vous êtes exonéré de TVA. Cependant, si vous effectuez des locations de biens meublés dans certains types de résidences avec prestation de services, vous devez en principe vous acquitter de la TVA. C’est le cas, notamment, si vous louez des biens situés dans :

  • Des hôtels de tourisme classés
  • Des villages de vacances classés ou agréés
  • Des résidences de tourisme classées
  • Des gîtes ruraux
  • Des chambres d’hôtes
  • Des résidences étudiantes
  • Des maisons de retraite

LMNP ou LMP, vous devez régler la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises si votre chiffre d'affaires hors taxe est supérieur à 500 000 € (3).

Ce n’est pas fini ! D’autres charges sont applicables en fonction de votre statut. Les LMP sont redevables des RSI et CSG/CRDS. Les LMNP doivent verser la CSG/CRDS sur les revenus du capital.

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Quel est le statut le plus favorable à la revente ?

En principe, le statut de LMP est plus avantageux lors de la vente des biens immobiliers. En effet, si les conditions suivantes sont remplies, le loueur professionnel est exonéré de l’impôt sur la plus-value :

  • 90 000 € HT de recettes locatives maximum les deux dernières années (3)
  • Le bien concerné est resté loué pendant au moins 5 ans

Si le montant des recettes est compris entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération est partielle (3). En revanche, en optant pour le régime du LMNP, vous serez imposé sur les plus-values comme un particulier.

Le choix entre LMP et LMNP dépendra de votre situation personnelle, de vos biens et de vos objectifs. En tant que loueur non professionnel, vous pourrez également profiter d’autres dispositifs de défiscalisation intéressants pour vous constituer un patrimoine et réduire votre facture fiscale. Pour effectuer le meilleur choix, contactez sans tarder un conseiller en patrimoine Neofa.

LMP ou LMNP : les points clés à retenir

  • Le statut de LMNP ou de LMP sont tous les deux utilisés pour la location de biens meublés dans le neuf ou dans l’ancien.
  • Si vous ne remplissez pas les critères du LMP, vous serez automatiquement considéré comme un LMNP par l’administration fiscale.
  • Le LMP peut opter pour plusieurs statuts juridiques. Ces derniers impactent son régime fiscal.
  • Le LMNP est soumis au régime de micro-BIC ou au régime réel en fonction du montant de ses recettes locatives.
  • À la revente, le régime des LMP est plus avantageux que celui des LMNP. Ils peuvent, en effet, être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value.
  1. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
Publié le 15.10.2021, par :
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