LMNP neuf : comment investir ?

Publié le 15.11.2021, par :
LE CONSERVATEUR - BGI CONSEIL
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Vous souhaitez vous lancer dans la location non professionnelle du neuf et en savoir plus sur ses nombreux avantages  ? Louer en meublé un logement neuf en tant que non professionnel est une solution d’investissement locatif fiscalement intéressante  ! L’opération permet de ne pas payer de TVA sur la valeur du bien acquis. ;-) Mais est-ce l’unique intérêt de viser des logements neufs en LMNP  ? Voici quelques éléments de réponse.

Sommaire
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Comment fonctionne le statut LMNP dans le neuf ?

L’investissement locatif en LMNP dans un bien immobilier, est un produit d’optimisation fiscale ouvert à tous. L’accès est sans condition de revenus ou de localisation géographique.
Toutefois, pour ne pas être catégorisé comme un professionnel, le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir des recettes locatives :

  • supérieure à 23 000 euros par an  ;
  • excédant 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.

Et si le montant annuel des loyers perçus franchit cette limite, que se passe-t-il ? Au-delà de ce seuil, c’est le statut de loueur meublé professionnel (LMP) qui s’impose. D’ailleurs, pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur en LMNP neuf ne doit pas non plus s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Bon à savoir : comment ne pas être considéré comme un professionnel  ?
Le bailleur doit montrer qu’il exerce une activité professionnelle principale et que les recettes locatives viennent en complément de sa source principale de revenus.

Enfin, le logement neuf doit être décemment meublé aux yeux de la réglementation. On peut mentionner l’obligation d’inclure :

  • un lit, des draps et des couvertures  ;
  • des volets ou des rideaux épais dans la chambre  ;
  • un four (ou un four à micro-ondes) et des plaques de cuisson  ;
  • un réfrigérateur et un congélateur  ;
  • une table et des chaises  ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine  ;
  • des luminaires ;
  • des équipements pour l’entretien  ;
  • des armoires.

Quels sont les avantages de l’immobilier locatif neuf en VEFA ?

Le choix d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut avoir des avantages par rapport à l’achat d’un bien immobilier ancien. L’état des lieux est forcément très bon. Le budget se concentre donc essentiellement sur l’achat du bien immobilier et des équipements pour le meubler.
Contrairement à un bien situé dans un immeuble ancien, la perspective de travaux importants et très chers n’existe pas à court ou moyen terme. Or, les travaux de ravalement de façade, d’installation d’un ascenseur ou de changement de toiture sont autant de frais élevés pour des copropriétaires dans l’ancien.

Lire également le guide de l'investissement en LMNP ancien.

Bon à savoir : les frais de notaire
Ils sont moins élevés pour un bien neuf que pour un bien ancien. Pourquoi ? Parce que le promoteur menant la vente du logement est assujetti à la TVA. Conséquence, l’acheteur ne s’acquitte que de la taxe de publicité financière et des honoraires du professionnel. En revanche, il ne paye pas de droits d’enregistrement.

Les normes de construction actuelles sont plus strictes, notamment en matière d’isolation thermique. Leur application favorise les économies d’énergie, aussi bien pour les parties communes (charges de copropriété) que pour les parties privées (chauffage et eau chaude sanitaire).

Enfin, l’acheteur profite de garanties en cas de malfaçons :

  • garantie dommages-ouvrages (10 ans)  ;
  • garantie biennale pour les éléments d’équipements  ;
  • garantie d’un an pour l’isolation phonique.

Zoom sur la récupération de la TVA

L’intérêt de la location en meublé non professionnel est de pouvoir récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix d’achat du bien immobilier. Toutefois, cette opportunité n’est possible que pour l’acquisition d’un bien neuf. C’est sans doute l’une des différences les plus tangibles, au moment de choisir entre un LMNP d’occasion et un LMNP en neuf.
Le bien neuf doit obligatoirement être localisé au sein d’une résidence de services, elle-même évoluant sous le régime de la parahôtellerie. Pour ce faire, la résidence de services doit proposer au moins trois des quatre services suivants :

  • le petit-déjeuner  ;
  • la réception  ;
  • la blanchisserie  ;
  • l’entretien des locaux au quotidien.

Une autre condition à respecter consiste à garder le bien neuf durant 20 ans au minimum. Si le propriétaire-bailleur décide de revendre son bien acheté neuf avant cette échéance, il est contraint de rembourser la TVA due à l’administration fiscale.
Les formalités pour récupérer la TVA sous le statut LMNP neuf passent par les étapes suivantes :

  • demander son numéro de TVA au moment de remplir le formulaire P0i  ;
  • réceptionner son numéro d’immatriculation  ;
  • renseigner ses informations sur le formulaire 3519  ;
  • renvoyer le formulaire avec un relevé d’identité bancaire (RIB) au centre des impôts de proximité, afin de solliciter le remboursement  ;
  • attendre entre 15 jours et 6 mois le remboursement de la TVA sur la valeur du bien neuf acquis.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier locatif neuf en VEFA

L’inconvénient d’investir dans un bien neuf en VEFA est un apport plus important à réaliser. Le propriétaire-bailleur doit mobiliser une plus grande partie de son capital. Il peut aussi solliciter un crédit immobilier, mais accroît son niveau d’endettement.
Contrairement à un bien ancien, le logement VEFA en LMNP ne peut pas être aussitôt mis sur le marché locatif. Le temps de l’achèvement de la construction est autant de temps perdu pour l’investisseur. Le calcul du rendement locatif doit donc intégrer cette situation.

La location d’un bien meublé neuf en tant que non professionnel, reste une opération nuancée ! Si vous souhaitez obtenir de l’aide dans votre projet, Neofa peut vous aider. Contactez un conseiller patrimonial pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé en fonction de vos objectifs d’investissements. ;-)

Les 3 points à retenir pour choisir entre LMNP neuf ou LMNP ancien :

  • l’éligibilité des dispositifs pour les logements neufs et anciens (accès, fonctionnement, fiscalité) est identique  ;
  • le LMNP neuf permet de récupérer de la TVA sur la valeur du bien, à condition de ne pas le revendre d’ici 20 ans  ;
  • la mise sur le marché et le premier revenu locatif en LMNP neuf nécessitent de patienter.
Publié le 15.11.2021, par :
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