LMNP ancien : investir dans l’immobilier

Publié le 13.10.2021, par :

Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée non professionnelle ? Bonne idée ! :-) Elle est réalisable pour un bien neuf ou un bien ancien. La fiscalité et les conditions dépendent uniquement du statut, et non de la date de construction de l’appartement ou de la maison. En revanche, un bien d’occasion présente des intérêts spécifiques que nous allons voir dans cet article.

Sommaire
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LMNP occasion, comment ça fonctionne ?

La location meublée non professionnelle d’un bien ancien consiste à profiter des avantages du statut LMNP, en investissant dans le locatif ancien ou d’occasion. Le logement peut être racheté et prêt à louer, mais il peut aussi nécessiter des travaux de réhabilitation. C’est une première différence avec le LMNP neuf, puisque le bien acquis ne réclame pas de travaux.

Pour le reste, logement ancien ou neuf, le statut LMNP offre les mêmes avantages. Ni le plafond de ressources ni la localisation géographique du bien n’entrent en compte, ce qui n’est pas le cas avec d’autres mécanismes de défiscalisation. Le propriétaire bailleur profite d’avantages fiscaux, qui varient toutefois selon le régime fiscal choisi.

Bon à savoir : Le dispositif LMNP ancien
Il concerne les biens meublés indépendants (appartements, chambres d’hôtes, gîtes ruraux, etc.) et les biens meublés en résidences de services (résidences pour seniors, résidences étudiantes, etc.).

Régime micro-BIC ou régime réel ?

En optant pour la fiscalité en micro-BIC, le loueur meublé non professionnel a droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes locatives à déclarer. Qui dit mieux ? ;-) De plus, les formalités administratives du statut micro-BIC sont plus simples, notamment en ce qui concerne les obligations déclaratives.

Le régime réel est l’autre solution fiscale, qui permet de déduire ses charges effectives dans le détail, mais aussi de disposer du mécanisme d’amortissement. Parmi les charges déductibles, on trouve :

  • les charges ou frais fixes (eau, électricité, gaz, téléphonie, Internet) ;
  • les intérêts du prêt contracté pour l’achat du bien locatif  ;
  • l’assurance de prêt immobilier et les frais bancaires associés  ;
  • la taxe foncière  ;
  • la prime d’assurance habitation propriétaire non occupant  ;
  • la prime d’assurance loyers impayés  ;
  • les honoraires versés à un expert-comptable ou à une agence immobilière  ;
  • les charges de copropriété (hors travaux).

Les achats de mobilier ou les gros travaux constituent des charges amortissables. Une grille définit leur durée d’amortissement et la part de leur valeur. Il est recommandé au propriétaire bailleur de faire gérer sa fiscalité par un expert-comptable, car les formalités sont plus importantes.

Quelles conditions pour investir en LMNP ancien ?

Investir en LMNP d’occasion est ouvert à tous les investisseurs, mais implique de respecter certaines conditions directement liées au statut juridique. Ainsi, le bien loué doit :

  • avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation  ;
  • être considéré comme meublé selon la loi Alur : « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » ;
  • être équipé du mobilier obligatoire, cité dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015  ;
  • ne pas apparaître sur le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Pour conserver le statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et être inférieures aux revenus annuels du foyer fiscal considéré.

Quels sont les avantages d’investir en LMNP ancien ?

Outre les avantages fiscaux que procure le statut de loueur meublé non professionnel, le choix d’investir son argent sur un bien immobilier dans l’ancien offre des avantages propres par rapport au LMNP dans le neuf :

  1. L’achat d’un bien immobilier est moins cher, donc l’endettement moindre et l’emprunt bancaire plus facile à obtenir.
  2. Le taux d’occupation d’un bien immobilier ancien est plus élevé, du fait de sa localisation géographique généralement en centre-ville ou à proximité.
  3. Le rendement locatif est plus facile à chiffrer, grâce aux données des antécédents de location, l’attractivité du logement et la connaissance des charges à payer.
  4. La mise sur le marché locatif d’un bien ancien en LMNP est immédiate, contrairement aux biens en cours de construction (VEFA).
  5. La possibilité de bien repérer les meilleures opportunités du marché de l’immobilier ancien (proche d’une école d’une université, de petits commerces, de nœuds de réseaux de transport, etc.).

Les erreurs à éviter pour investir en LMNP ancien

Le choix du régime fiscal est déterminant, puisqu’un logement ancien peut rimer avec des investissements à faire en matière de travaux et d’achats de meubles. Le calcul des charges déductibles et amortissables est donc déterminant. Pour rappel, le régime micro-BIC troque la déductibilité des charges contre un abattement forfaitaire de 50 % des recettes locatives.
Évidemment, des risques inhérents à l’achat d’un bien immobilier ancien existent :

  1. Des travaux sont sans doute à prévoir dans les mois à venir, ce qu’il ne faut pas négliger au moment de monter son budget.
  2. Les biens anciens sont plus rares sur le marché, alors que la demande est élevée. Résultat, la concurrence est rude et la prise de décision sur une possible offre d’achat a souvent besoin d’être rapide.
  3. Les honoraires des notaires sont plus élevés pour l’achat d’un bien immobilier ancien que d’un bien neuf. Là encore, il faut l’anticiper dans son budget et dans son choix de régime fiscal.
  4. Les immeubles anciens sont forcément susceptibles de générer des travaux importants à la charge des copropriétaires (ravalement de façade, réfection de toiture, etc.), ce qui n’est pas le cas pour un bien neuf.

Vous souhaitez vous familiariser avec le statut de la location meublée non professionnelle pour un bien ancien ? Neofa vous accompagne dans le choix des statuts afin d’optimiser votre placement. :-) Contactez un conseiller patrimonial pour plus de renseignements sur le LMNP ancien.

Les trois points clés à retenir :

  • Le LMNP ancien et le LMNP neuf offrent les mêmes avantages en matière de fiscalité.
  • Les conditions d’accès au statut LMNP ne changent pas avec un bien ancien.
  • Un bien d’occasion LMNP est plus rentable qu’en neuf, mais aussi plus recherché sur le marché.
Publié le 13.10.2021, par :
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