Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Publié le 10.11.2021, par :

Connaître la valeur de ses actifs immobiliers est essentiel pour remplir sa déclaration d’impôt, évaluer sa richesse et estimer sa valorisation future. Personne ne dira le contraire. ;-) C’est également une information importante pour déterminer si vous êtes ou non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ! Neofa vous explique comment évaluer votre patrimoine immobilier.

Sommaire
Réussir son investissement immobilier Simulation gratuite

Comparer les biens immobiliers

Cette méthode s’appuie sur les prix du marché. En pratique, il suffit de déterminer un prix au mètre carré moyen des ventes immobilières récentes ayant eu lieu dans le même secteur géographique du bien et de le multiplier par la surface totale du logement. En règle générale, il est préférable d’étudier uniquement les ventes de moins de 2 ans. Par ailleurs, pour obtenir une estimation la plus juste possible, seuls les biens similaires devront être pris en compte sur base des critères suivants :

  • Le type de bien (appartement, maison et terrain)
  • La vue et l’exposition
  • L’année de construction
  • Les matériaux utilisés
  • La superficie
  • Les équipements (piscine, par exemple)
  • Le nombre de pièces
  • L’état du logement
  • La présence ou non d’annexes

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 20 février 2019, l’administration fiscale peut comparer des biens « globalement semblables, et non plus identiques ou intrinsèquement similaires » pour évaluer votre patrimoine immobilier.

C’est une des techniques les plus utilisées pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Elle est, par ailleurs, validée par le fisc. Pour la mettre en œuvre, il convient de s’appuyer sur des chiffres officiels en s’adressant à un notaire ou en consultant la base de données « Demande de valeur foncière ». Cette dernière est mise à disposition du grand public depuis avril 2019. Elle présente notamment la surface et le prix des transactions immobilières. Il est inutile de prendre en compte les prix affichés dans les annonces. Ils peuvent être très éloignés de la réalité du marché.

Bon à savoir : Quelles sont les limites de la méthode par comparaison ?
Elle est, tout d’abord, inapplicable dans les lieux isolés et demeure peu pertinente lorsque le secteur géographique comprend peu de biens. Elle demande également une certaine objectivité et nécessite de prendre en considération de nombreux critères.

Estimer la valeur de ses biens par leurs revenus

Cette méthode, dite de capitalisation, concerne uniquement les biens mis en location. Elle consiste à comparer les revenus générés par l’appartement ou la maison par rapport à un taux de capitalisation défini selon les particularités de l’immeuble concerné. Si votre appartement ou votre maison ne sont pas loués, votre calcul doit s’appuyer sur une estimation de valeur locative annuelle.

La formule utilisée est la suivante : Valeur vénale = Revenu / Taux de capitalisation.

Il existe deux taux différents :

  • Le taux de capitalisation brut : il prend en compte les revenus bruts du bien, c'est-à-dire les loyers et les charges.
  • Le taux de capitalisation net : il inclut le revenu annuel net (loyers hors charges).

Un immeuble récent dont le loyer est libre bénéficiera d’un taux de capitalisation entre 4 et 6 %. La plupart du temps, l’évaluation se base sur les revenus bruts du bien, plus faciles à déterminer. Cette méthode, reconnue par le fisc, est néanmoins relativement complexe à mettre en œuvre.

La méthode de réajustement pour évaluer son patrimoine immobilier

Elle consiste à utiliser la valeur du bien attribué lors d’une vente précédente, d’une succession ou d’une donation. Votre calcul peut donc se baser sur une mutation onéreuse ou réalisée à titre gratuit.

Par la suite, un coefficient de réajustement est appliqué, afin de prendre en compte l’évolution du marché immobilier depuis la mutation. Cette pondération doit se baser sur un nombre important de comparaisons, afin de faire ressortir de manière effective les changements ayant eu lieu sur le marché.

D’autres facteurs peuvent également modifier la valeur vénale du bien. L’immeuble peut ainsi avoir subi des modifications substantielles exerçant une influence sur son prix. Il peut s’agir, par exemple, de travaux d’agrandissement ou de rénovation haut de gamme. Des transports en commun peuvent dorénavant desservir le bien. Dans ce cas de figure, il est fort probable que sa valeur vénale soit plus importante qu’auparavant.

Cette méthode par réajustement n’est pas recommandée par l’administration fiscale. Elle s’avère en effet difficile à mettre en œuvre.

Bien évaluer son patrimoine immobilier permet d’éviter un redressement fiscal. Pour une estimation la plus juste possible, Neofa vous recommande vivement de faire appel à un expert immobilier !

Les trois points à retenir :

  • La méthode par comparaison permet d’évaluer son patrimoine immobilier en fonction des transactions récentes.
  • La méthode par capitalisation est utilisée pour les biens en location et se base sur les revenus générés par le logement.
  • La méthode de réajustement se fonde sur une évaluation précédente réalisée dans le cadre d’une mutation.
Publié le 10.11.2021, par :
J'aime
Partager ce conseil
Découvrez les conseils de nos experts
Je recherche un article...