Comment investir dans l'immobilier ancien ?

Publié le 28.02.2022, par :

Vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier ancien pour faire de l’investissement locatif, mais êtes novice en la matière et souhaitez obtenir un maximum d'informations avant de vous lancer ? Aides, dispositifs de défiscalisation, financement, régime fiscal… Voici les bases à connaître.

Sommaire
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Quels avantages et inconvénients à investir dans l’ancien ?

Le principal avantage de l’ancien, c’est le prix. Ces biens sont 20 et 30 % moins chers que les biens neufs. Les logements anciens jouissent aussi, souvent, d’une meilleure situation : on les retrouve essentiellement en centre-ville, à proximité des commodités. Le cachet est un autre atout étant donné que la demande pour ce type de bien est forte.

Mais en principe, des travaux de rénovation sont à prévoir, ce qui entraîne forcément des dépenses supplémentaires. Et selon l’ampleur de ces derniers, vous ne ferez pas toujours une bonne affaire. C’est pourquoi il est essentiel de chiffrer leur montant en amont pour être sûr de vous y retrouver. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’aides pour les financer.

Achat immobilier ancien : quelles aides au financement ?

Les propriétaires-bailleurs peuvent, sous conditions, accéder à trois principales aides pour financer leurs travaux de rénovation.

L’éco-PTZ

L’éco-PTZ varie entre 7 000 et 30 000 € selon le type de travaux. Attention, seuls certains travaux de rénovation énergétique y sont éligibles.

MaPrimeRénov’

Cette prime, accordée par l’ANAH, peut s’appliquer sur 3 logements maximum par période de 5 ans. Son montant dépend de la nature des travaux et/ou des dépenses engagées.

Le programme Louer mieux de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH)

Ce programme se décompose en 5 primes.

La prime Habiter serein

Cette prime concerne les logements indignes ou très dégradés, nécessitant de gros travaux de réhabilitation. L’ANAH prend en charge 35 % du montant total HT des travaux, dans la limite de 350 €/m² ou 28 000 € par logement.

La prime Habiter mieux sérénité

Les travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 35 %. Il est donc essentiel de réaliser un ensemble de travaux (isolation des combles, des murs et des fenêtres, changement du système de chauffage, par exemple). Le niveau de prise en charge est de 25 %, dans la limite de 187,50 €/m² ou 15 000 € par logement.

La prime Habiter sain

La prime Habiter sain est réservée aux travaux de rénovation « simples » (c’est-à-dire hors éco-rénovation). Elle couvre 25 % de vos dépenses, dans la limite de 187,50 €/m² ou 15 000 € par logement. Si les travaux portent sur la mise en sécurité et la salubrité, le niveau de prise en charge est porté à 35 %, dans la limite de 262,5 €/m² ou 21 000 € par logement.

La prime Habiter facile

Cette prime est dédiée aux travaux d’adaptation pour l’autonomie de la personne âgée. Elle se monte à 262,5 €/m², dans la limite de 21 000 € par logement.

La prime Habiter mieux

Cette prime fixe de 1 500 € peut vous être attribuée en plus d’une autre si les travaux font baisser la consommation énergétique du logement d’au moins 35 %. Vous êtes donc éligible d’office si vous bénéficiez de la prime Habiter mieux sérénité.

Bon à savoir : Obligation de faire appel à un opérateur spécialisé
Quels que soient les travaux que vous envisagez d’entreprendre, l’intervention d’un opérateur conseil, dit assistant à maîtrise d’ouvrage, est impérative. Il peut vous en coûter jusqu’à 840 €. L’ANAH couvre en partie ces frais.

Achat immobilier ancien : paiement comptant ou à crédit ?

Vous avez fait le tour des annonces et êtes intéressé par un bien en particulier ? Reste maintenant à connaître les modalités de financement. On aurait tendance à penser que payer comptant (en mobilisant votre épargne) est plus avantageux financièrement sur le long terme. Pourtant, il n’en est rien. Pour un investissement locatif, vous avez, au contraire, tout intérêt à avoir recours au crédit immobilier.

La raison est simple : l’investissement locatif vous permet, selon votre régime d’imposition, de profiter d’avantages fiscaux. En effet, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus. Cela revient à faire baisser vos revenus locatifs. Vous déclarez donc un montant moins important aux impôts et êtes automatiquement moins imposé.

Mais il y a un autre point à prendre en compte : l’effet de levier de l’emprunt. Pour faire simple, l’épargne que vous placez vous rapporte, dans ce cas, plus d’intérêts en comparaison de ce que vous coûte votre crédit immobilier. Il est donc important de comparer les deux.

Quels dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ?

En optant pour l’achat d’un bien immobilier ancien, vous pouvez prétendre à différents dispositifs de défiscalisation. Tout va dépendre essentiellement des rénovations effectuées et de vos ressources. Parmi les principaux dispositifs en vigueur, citons :

  • le dispositif Malraux ;
  • le dispositif Pinel ;
  • le dispositif Cosse ;
  • le dispositif Denormandie.

Bon à savoir : Qu’est-ce que le mécanisme de déficit foncier ?
Vous pouvez également bénéficier du mécanisme du déficit foncier si vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) sont plus élevées que votre revenu foncier. Il vous permet de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit.

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Quel régime fiscal choisir pour mon investissement locatif ?

Deux régimes d’imposition sont possibles :

  • le régime réel ;
  • le régime microfoncier.

Sous le régime réel, vous déduisez vos charges de vos revenus fonciers suivant les dépenses réellement engagées en cours d’année. Sous le régime microfoncier, vous ne déclarez pas vos charges « au réel », mais bénéficiez en contrepartie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, peu importe le montant de vos charges. En faisant le choix du régime microfoncier, vous ne pouvez cependant pas profiter du mécanisme de déficit foncier, ni même d’un quelconque autre dispositif fiscal (Pinel, Malraux…).

Dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux : les charges, une fois déduites, peuvent dépasser allègrement les 30 % d’abattement du régime microfoncier.

Bon à savoir : Le régime peut vous être imposé
Si vous percevez moins de 15 000 € de loyer par an, vous avez le choix. Au-delà, vous relevez automatiquement du régime réel.

L’achat d’un bien immobilier ancien est une opération qui mérite mûre réflexion. Pour faire le point sur vos possibilités de financement, évaluer la rentabilité de votre futur investissement ou obtenir tout autre renseignement utile à votre projet, prenez sans hésiter rendez-vous avec l’un de nos conseillers. Parfaitement au fait des marchés immobilier et financier, ils sauront vous prodiguer les meilleurs conseils.

Les trois points clés à retenir :

  • Décote intéressante sur le prix d’achat (jusqu’à -30 % par rapport au neuf), mais ne pas négliger pour autant l’enveloppe travaux pour s’y retrouver financièrement.
  • De nombreux dispositifs fiscaux et aides au financement sont à votre disposition.
  • Régime réel souvent plus avantageux que le régime microfoncier.
Publié le 28.02.2022, par :
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