Succession maison principale : conditions pour bénéficier de l’abattement de 20 % sur la résidence principale

Publié le 10.03.2022, par :

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous devez en principe payer des droits de succession. Selon votre lien de parenté avec le défunt, un abattement forfaitaire plus ou moins important s’applique sur votre actif successoral taxable. Un abattement proportionnel de 20 % sur la valeur vénale du logement peut également s’ajouter à cet abattement de base, dans certains cas.

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Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier et comment la calculer ?

La valeur vénale d’un logement désigne tout simplement sa valeur marchande, c’est-à-dire le prix auquel il peut être vendu à date. Elle dépend du marché actuel, mais aussi du type de bien ou encore de la région.

Bon à savoir : Le cas particulier de la donation-partage
La valeur vénale correspond ici au prix estimé au moment de la signature de l’acte de donation. Au décès du donateur, elle ne va pas être réévaluée. Lors de la revente, c’est donc ce montant qui sera pris en compte.

Pour faire une estimation du bien immobilier, vous pouvez passer par un notaire, un agent ou un expert immobilier. Certains portails et outils en ligne déployés par les services publics, comme Patrim ou la base de demandes de valeurs foncières, peuvent vous aider à avoir une première idée de la valeur du bien.

Droits de succession sur maison principale : comment sont-ils calculés ?

Une fois la valeur vénale connue, vous pouvez calculer vos droits de succession. Pour ce faire, il faut suivre plusieurs étapes.

Bon à savoir : Certains parents sont exonérés de droits de succession
C’est automatiquement le cas pour l’époux ou partenaire de PACS survivant, et sous conditions strictes pour les frères et sœurs du défunt.

Dans l’ordre :

  • Définissez l’actif net taxable (= valeur vénale - dettes en cours) ;
  • Déterminez votre part d’héritage, ou actif successoral taxable (variable notamment suivant l’ordre des héritiers, les donations antérieures ou les dispositions testamentaires prises) ;
  • Déduisez de l’actif successoral taxable le montant de l’abattement auquel vous avez droit (cf. 1er tableau récapitulatif ci-dessous) ;
  • Appliquez le barème d’imposition qui vous concerne sur le montant obtenu (cf. 2nd tableau récapitulatif ci-dessous).

Niveaux d’abattement sur les droits de succession au 1er janvier 2021

Bénéficiaires Montant de l’abattement
Enfants et ascendants 100 000 €
Frères et sœurs 15 932 €
Parents jusqu’au 3edegré inclus 7 967 €
Petits-enfants,arrière-petits-enfants, parents du 4edegré ou au-delà, non-parents 1 594 €
Personne handicapée parenteou non 159 325 €

Barème des droits de succession au 1er janvier 2021

Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ascendants

Actif successoral taxable après abattement Taux d’imposition
De 15 933 € à552 324 € 20 %
De 552 325 € à902 838 € 30 %
De 902 839 € à1 805 677 € 40 %
Plus de1 805 677 € 45 %

Frères et sœurs

Actif successoral taxable après abattement Taux d’imposition
À partir de 24 230 € 45 %

Parents jusqu’au 4e degré

Actif successoral taxable après abattement Taux d’imposition
Tous montants 55 %

Autres héritiers (au-delà du 4e degré ou non-parents)

Actif successoral taxable après abattement Taux d’imposition
Tous montants 60 %

Succession maison principale : dans quel cas l’abattement de 20 % s’applique-t-il ?

Pour bénéficier, en prime, d’un abattement de 20 % sur la valeur vénale du bien immobilier reçu en héritage, plusieurs conditions doivent être réunies. En plus d’être la résidence principale du défunt au jour du décès – les résidences secondaires et logements en location sont exclus, – le bien immobilier transmis doit être occupé, à la même date, à titre résidence principale par l’un des parents suivants :

  • le conjoint survivant ;
  • le partenaire de pacs ;
  • le ou les enfants mineurs ou majeurs protégés (*) du défunt, de son conjoint ou partenaire de pacs ;
  • le ou les enfants majeurs du défunt ou de son conjoint se trouvant dans l’incapacité de travailler dans des conditions normales de rentabilité, du fait d’une infirmité mentale ou physique (congénitale ou acquise).

(*) Enfants placés sous curatelle, sous tutelle ou sous sauvegarde de justice

À savoir que cet abattement de 20 % s’applique aussi si, au jour du décès, une ou plusieurs personnes autres que celles précitées occupaient la résidence principale du défunt.

Droits de succession : un exemple pour mieux comprendre

De manière très simplifiée, un enfant seul héritier de la maison de ses parents (et jouissant donc de 100 % du patrimoine immobilier) dont la valeur vénale est de 560 000 €, sera donc imposé à hauteur de 30 % sur le montant suivant :

[560 000 - (560 000 x 20 %)] - 100 000 € d’abattement = 348 000 €

Les droits de succession à payer s’élèvent alors à :

348 000 € x 30 % = 104 400 €

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Droits de succession sur une maison principale : ce qu’il faut retenir

  • L’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt est applicable à condition que certains parents en particulier l’habitent en tant que résidence principale au jour du décès.
  • Son application n’est pas remise en cause dans le cas où une autre personne occupait le logement à cette date.
  • Cet abattement est cumulable avec l’abattement de base (variable suivant le lien de parenté avec le défunt).

La gestion d’une succession est souvent une opération délicate et chronophage. Les conseillers Neofa se tiennent à votre disposition pour vous donner les meilleurs conseils et vous assister tout au long du processus. N’hésitez pas à les solliciter !

Publié le 10.03.2022, par :
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