Démembrement de propriété : qu’est-ce ? comment ça fonctionne ?

Le démembrement de propriété est une notion qui demeure relativement floue. Pourtant, c’est un mécanisme efficace et simple. Il permet de séparer la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit. Le mécanisme peut être avantageux à plus d’un titre. Préparer une succession, transmettre ou se constituer un patrimoine, bénéficier de conditions fiscales intéressantes sont les motivations les plus courantes dans ce type d’opérations.

Le démembrement de propriété est un acte juridique appliqué sur les droits de propriété (usufruit et nue-propriété). Ces derniers trouvent leur origine dans le principe juridique, repris par le Code civil, des trois composantes du droit de propriété :

• L’abusus donne le droit de disposer du bien ;
• L’usus donne le droit de l’utiliser ;
• Le fructus donne le droit d’en percevoir les revenus comme les loyers.

L’usufruit permet d’utiliser un bien et d’en toucher des revenus.
La nue-propriété permet de disposer du bien, autrement dit de le vendre, le léguer, le donner, le modifier, voire le détruire. Ces droits restent toutefois contraints, car ils ne peuvent venir au détriment des droits de l’usufruitier. Ces opérations doivent donc se faire avec son approbation.
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas autorisé à utiliser le bien ni à en percevoir des revenus.

Bon à savoir :
Le démembrement de propriété doit être distingué de l’indivision qui attribue à chaque indivisaire une part de la pleine propriété.

Le démembrement de propriété prend la forme d’un acte juridique notarié et impose le respect d’un certain cadre. Il s’agit de signer un contrat entre nu-propriétaire et usufruitier définissant les modalités de sortie du démembrement.
Un point de vigilance : le démembrement de propriété doit faire l’objet d’une sérieuse réflexion. La cession de l’usufruit, une fois le contrat signé, est en principe irrévocable.
Il peut toutefois y être mis fin avant son terme dans les cas suivants :

• L’usufruitier contrevient à ses obligations, en particulier au sujet de l’entretien du bien ;
• Il abuse de son droit, ce qui, en outre, peut provoquer une action en justice du nu-propriétaire ;
• Il renonce à son droit.

Le démembrement d’une propriété intervient souvent au sein des familles en préparation d’une donation. Les parents conservent l’usufruit du bien, les enfants se voient attribuer la nue-propriété.
Le démembrement peut aussi être réalisé dans le contexte d’un investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier). Selon les objectifs de l’acheteur, l’acquisition peut se faire en qualité de nu-propriétaire ou d’usufruitier.

Dans la majorité des cas, le démembrement de propriété offre la possibilité d’organiser la transmission de son patrimoine de son vivant. En effet, sans démembrement préalable, la succession aboutit au régime de l’indivision. Dans ce cas de figure, les indivisaires sont solidaires des dettes et ne peuvent prendre de décisions qu’à l’unanimité. Or, cette situation peut être la source de conflits qui retardent la vente du logement et la liquidation de la succession.
De plus, la donation temporaire d’usufruit peut être utilisée pour aider un proche sans perte totale de la propriété. Ce mécanisme consiste à transmettre, pour un temps limité, les revenus ou la jouissance du bien.
Attention toutefois, car la donation peut être contestée par l’administration fiscale si elle estime que l’usufruitier n’en tire pas un avantage effectif. C’est le cas, par exemple, si l’enfant bénéficiaire perçoit déjà des revenus confortables.

Le démembrement de propriété ne se limite pas à l’anticipation d’une succession ou d’une donation. En effet, ce dernier peut aussi être utilisé dans la constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût. L’avantage pour une acquisition en nue-propriété est une décote de l’ordre de 30 à 40 % par rapport à l’estimation du bien. Un tel investissement, avec une période d’usufruit temporaire, peut, par exemple, être un investissement en prévision de la retraite.
Il existe aussi des SCPI qui proposent d’acquérir un bien à un prix bien plus bas que si vous deviez le financer en totalité.
Par ailleurs, l’acquisition d’un bien en nue-propriété peut être protégée du risque locatif dans le cadre de l’usufruit locatif social (ULS). Ce dernier est cédé à un bailleur institutionnel sur une durée limitée (15-20 ans en général). À l’issue, l’acheteur devient pleinement propriétaire.
Un autre avantage pour le nu-propriétaire est l’absence de gestion locative et d’autres charges comme les réparations courantes.

La fiscalité est un des avantages majeurs du démembrement de propriété.
Dans le cadre d’une donation, une somme de 100 000 €, tous les 15 ans, peut être donnée par parent et par enfant. En cas de démembrement, les droits de donation sont moindres, car ils sont liquidés sur la valeur de la nue-propriété seulement. Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont calculées selon l’âge du donateur au jour de la donation.

Tableau : barème démembrement usufruit / nue propriété

Au décès du ou des usufruitiers, le nu-propriétaire obtient le bien en pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires. En outre, la plus-value éventuelle acquise par le bien depuis la date de la donation ne sera pas taxée.
De plus, pendant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne touche pas les loyers : il n’y a aucune incidence sur son impôt sur le revenu.
Le mécanisme du démembrement est aussi intéressant en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

• Seul l’usufruitier y est assujetti ;
• L’IFI est calculé sur la seule valeur de l’usufruit, ce qui permet de retirer la nue-propriété de l’assiette.

Par ailleurs, les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) ne sont payés que par l’usufruitier.

Pour illustrer les avantages du démembrement de propriété, prenons l’exemple suivant.
Une personne de 50 ans envisage de transmettre la nue-propriété d’un bien estimé à 250 000 € à son enfant en conservant l’usufruit du bien.
En prenant en compte son âge, la nue-propriété possède une valeur estimée à 100 000 € (40 % de 250 000 € selon le barème des droits de mutation). Or, le donateur dispose d’un abattement de 100 000 € au titre de la transmission d’un bien. Par conséquent, il ne sera pas imposé pour cette donation.
Sans ces dispositions, le donateur aurait dû payer une taxe de 19 % sur la valeur totale du bien, moins l’abattement de 100 000 €, soit 28 500 €.
Le démembrement viager prendra fin à compter du décès de l’usufruitier.
Ainsi, le démembrement de propriété peut s’inscrire dans une véritable stratégie patrimoniale, familiale ou individuelle. Pour construire la vôtre, les professionnels Neofa sont à votre disposition pour vous accompagner.
Points clés à retenir :

• Le démembrement de propriété répond à plusieurs objectifs, dont la transmission ou la constitution d’un patrimoine à moindre coût ;
• Il bénéficie d’une fiscalité avantageuse ;
• Le démembrement de propriété est simple à mettre en œuvre.

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