Le crowdfunding immobilier : une bonne solution pour investir ?

Publié le 31.08.2022, par :
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Alain Broyon
Auteur

Le crowdfunding immobilier a servi ces dernières années une rémunération bien supérieure aux placements grand public. Par exemple, le taux moyen au premier semestre 2021 était de 9,2 %. Ces performances passées ne doivent toutefois pas aveugler l’épargnant en quête de placements intéressants. Comme tout produit d’épargne, il est nécessaire de bien comprendre les mécanismes du crowdfunding immobilier. En effet, ce dernier n’est pas sans risques et il convient d’en comprendre les clés avant de se lancer.

Sommaire
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Crowdfunding immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, consiste à co-financer des promoteurs immobiliers ou marchands de biens au côté des établissements bancaires. L’apport en fonds propres demandé par ces derniers est parfois conséquent et les durées d’autorisations administratives ont tendance à se rallonger. Pour poursuivre leur développement, les promoteurs et marchands de biens lèvent des fonds. Ils prennent la forme d’emprunts obligataires non convertibles auprès d’investisseurs particuliers pour compléter le financement de leurs opérations.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est réalisé par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne qui met en relation les porteurs de projets et les particuliers investisseurs. La plateforme étudie la viabilité économique de chaque projet en prenant notamment en compte son montant, sa durée, sa localisation.
D’autres éléments entrent également en ligne de compte :

  • La réputation du porteur de projet ;
  • Le permis de construire ;
  • La souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Une garantie de bon achèvement des travaux ;
  • Etc.
    Le porteur de projet se finance auprès d’investisseurs particuliers qui lui prêtent de l’argent. Le remboursement du capital emprunté est déterminé à date fixe avec un bénéfice éventuel.
    Le mécanisme offre au porteur de projet la possibilité de maîtriser sa trésorerie. Cet avantage lui permet, le cas échéant, de souscrire ensuite un emprunt bancaire. En effet, les banques exigent en général de l’emprunteur qu’il détienne un capital d’investissement, le plus souvent entre 10 et 15 % du montant total de l’opération.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Dans une opération de promotion immobilière ordinaire, la levée de fonds peut s’avérer très coûteuse, ce qui s’en ressent sur le coût du projet. La levée de fonds participative, quant à elle, est plus fluide et plus rapide.
La durée d’un investissement en crowdfunding va de 12 à 36 mois, ce qui évite d’immobiliser son argent sur une trop longue durée.
Le rendement est en général attractif : 9,2 % de rendement moyen sur les six premiers mois de 2021. Ce rendement surpasse très largement celui du livret A et des contrats d’assurance-vie en fonds euros, par exemple.
De plus, avec un ticket d’entrée faible (de l’ordre de 1 000 €), il n’est pas nécessaire d’immobiliser des sommes importantes.
D’autres avantages peuvent être recherchés dans un investissement en crowdfunding :

  • Un investissement dans l’immobilier avec un minimum de contraintes. À l’inverse d’un investissement immobilier traditionnel, le crowdfunding est dématérialisé. Il ne consiste pas à acheter des biens immobiliers, mais des titres de créances sur le porteur de projet. Ceci évite les contraintes de gestion comme les travaux, le paiement du personnel et la commercialisation du produit.
  • La participation au financement de l’économie réelle. Cette dernière est en général l’apanage de professionnels fortunés et avertis. Le crowdfunding immobilier démocratise cette démarche.

Les risques du crowdfunding immobilier

Il existe des risques de nature juridique. Privilégiez l’investissement dans des obligations non convertibles dans des structures qui limitent votre responsabilité. Ainsi, le statut de SAS (société par actions simplifiée) est protecteur contrairement à celui des SCI (sociétés civiles immobilières). S’agissant de ces dernières, les investisseurs sont solidaires de l’éventuelle dette du porteur de projet.
Par ailleurs, de tels projets peuvent rencontrer des difficultés opérationnelles qui font baisser la rentabilité de l’investissement :

  • Des retards d’exécution dus à plusieurs motifs : intempéries, vices d’exécution, prix excessif des biens vendus, évolution de la réglementation ayant pour effet d’accroître le coût de la construction. Il s’agit, par exemple, des exigences supplémentaires en matière d’isolation thermique du bâtiment.
  • Les suites de la crise du Covid-19 sont susceptibles de renforcer les problèmes opérationnels comme la difficulté à se procurer des matériaux de construction. La pénurie de ces matériaux entraîne mécaniquement une augmentation non prévue des délais de réalisation et du coût du projet. Dans ce contexte de forte reprise, il peut également être difficile de trouver du personnel compétent.
    En cas de défaillance du porteur de projet, l’investisseur est susceptible de perdre tout ou partiellement son capital. En 2019, le taux de défaut a été de 0,57 %. Le contexte post-covid et les conséquences de la guerre en Ukraine sont susceptibles de faire augmenter le taux de défaut.

Faut-il investir en crowdfunding immobilier ?

Au regard de ses performances passées en termes de rendement, le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement à considérer. Nous conseillons toutefois de ne pas lui consacrer une part trop importante de votre épargne. Pour sécuriser au mieux votre investissement, il faudra prêter attention à la qualité du projet selon plusieurs critères :
Les stocks invendus sur opérations précédentes ;
L’expérience du promoteur ;
La solidité financière du promoteur.

Comment choisir le bon projet ?

Le premier critère est la qualité de la plateforme de crowdfunding qui étudiera la pérennité du projet avant l’appel de fonds. Cette dernière est soumise à la réglementation du 24 mai 2014 sur le financement participatif. Une adhésion à l’association professionnelle Finance Participative France et un agrément Orias sont des conditions vivement recommandées.
Au regard du risque de défaut du porteur de projet, il peut donc être conseillé à l’investisseur d’opter pour une opération dont les mécanismes sont clairs. Il convient aussi de ne placer que les sommes d’argent dont il n’a pas besoin à court terme.
De même, il peut être de bonne méthode de répartir son investissement entre plusieurs projets, ce qui limite les risques en cas de difficultés sur l’un d’entre eux.
Le choix du projet en fonction de ses caractéristiques est aussi primordial : logements dans des zones de tension immobilière, biens à forte composante écologique… Il faut que vous ayez confiance dans le projet d’entreprise

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Liste des meilleurs crowdfunding

Plusieurs sites de comparatifs permettent de dégager les meilleures plateformes de crowdfunding. Il convient de noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. À titre d’exemple, nous retiendrons les plateformes suivantes.

Plateforme Taux d’intérêt moyen Nombre de projets financiers Montants financés (M€) Durée moyenne Taux de défaut
ClubFunding 9,9 % 620 654 20 0 %
Homunity 9,02 % 269 421 21 0 %
Anaxago 9,2 % 215 377 17 1,7 %
Raizers 9,92 % 203 190 21 0 %
Baltis capital 9,03 % 76 29 32 0 %
Bien prêter 11,64 % 2 370 20 19 0 %

Ainsi, le crowdfunding immobilier est un mode de placement qui peut être très intéressant si certaines conditions sont respectées. N’hésitez pas à contacter votre spécialiste Neofa pour vous accompagner dans vos investissements.

Points clés à retenir :

  • Le crowdfunding immobilier est une façon souple de faire un placement dans l’immobilier ;
  • Cet investissement présente de nombreux avantages, en premier lieu son niveau de rémunération ;
  • Toutefois, comme la plupart des placements, il faut être conscient des risques du crowdfunding, notamment dans le contexte actuel (dont les pénuries post-Covid 19 et l’inflation).
Publié le 31.08.2022, par :
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Alain Broyon
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