Investir pour moi

Comment faire son premier investissement locatif ? (et le réussir !)

Publié le 01.07.2022, par :

Pour se lancer dans l’immobilier, il n’est jamais trop tôt. Le problème, c’est que les finances ne sont pas toujours au rendez-vous. Vous pouvez cependant privilégier les biens n’exigeant qu’un faible apport mais dont la rentabilité peut excéder 5%. En province, un studio est accessible à partir de 50 .000 euros, un parking, pour trois fois moins. Avec un budget un peu plus important, vous pouvez cibler une petite maison avec travaux. Une fois retapée, elle prendra de la valeur. Et si vous avez un faible apport, pensez aux SCPI de rendement, à partir de 2000 euros.

Sommaire
Réussir son investissement immobilier Simulation gratuite

Investir dans un studio

Il est inutile de prospecter les hyper centres, les prix y sont dissuasifs. Rentabilité élevée (4 à 6% l’an), forte demande locative  : les studios ne manquent pas d’atouts. Attention aussi à ne pas sélectionner des candidats trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit pour seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à de fréquentes réfections. Un moindre inconvénient avec les deux ou trois-pièces  : les locataires restent assez longtemps (quatre ans en moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont généralement plus soucieux de la bonne tenue du logement. Mais le prix d’acquisition est bien plus important.

Acheter une maison excentré

Il est intéressant, à condition de miser sur un logement de taille modeste nécessitant des travaux. Avoir sa maison, c’est le rêve de 80% des Français. Ce type d’habitat se loue facilement, avec cet avantage que les occupants, souvent des familles aisées, s’installent pour des années, prennent soin du bien et paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix sont très élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade  ? Privilégier les biens excentrés, de petite taille (de 70 à 90 mètres carrés) et à retaper. De quoi limiter votre mise à 150 .000 ou 200 .000 euros, travaux compris.

Investir dans des parkings

La rentabilité est garantie dans les vieux quartiers. Investir dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble ...) est presque toujours un bon placement, même avec le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics. L’éventail des prix est très ouvert  : entre 15 .000 et 20 .000 euros en province, et jus­qu’au double ou triple à Paris, mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit à l’investisseur une rentabilité allant de 5 à 8%, très supérieure à celle des autres produits immobiliers. A condition toutefois d’éviter les zones où les parkings sont légion (quartiers récents et alentours des gares).

Les SCPI de rendement

Vous pouvez espérer des rendements supérieurs à 5% pour un faible ticket d'entrée (minimum 2000 euros). Les SCPI de rendement, investies en immobilier professionnel (bureaux, entrepôts ou murs de boutiques. ), vous versent des revenus réguliers, correspondant aux loyers perçus par la société de gestion, moins ses charges (entretien, recherche de locataires…).

Réussir son investissement immobilier Simulation gratuite

5 conseils pour réaliser le meilleur investissement

Investir dans une ville attractive et dynamique

Pour maximiser la rentabilité de votre bien et sécuriser votre projet, il fait cibler une ville attractive et dynamique. Ce choix garantira une forte demande locative, et maximisera vos chances de percevoir une plus-value à la revente. C’est le cas de villes comme Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, qui regorgent d’opportunités immobilières très favorables. Ces villes sont dynamiques et attirent les étudiants, les jeunes actifs et les cadres : le marché de la location y est donc important. En d’autres termes, la vacance locative est faible et la rentabilité élevée.

Le ralentissement de la hausse des prix dans ces métropoles facilite d’autant plus l’investissement à l’heure actuelle. D'autre part, l’activité économique de ces villes est plus robuste, ce qui s’avère particulièrement rassurant dans le contexte actuel.

Investir dans un bien ancien

Avant de commencer à rechercher son bien, on se pose souvent la question : est-il plus intéressant d’investir dans le neuf ou l’ancien ? Chaque type de logement a ses avantages et ses inconvénients, évidemment. Mais, de manière générale, pour réaliser un investissement locatif rentable, il est conseillé de se tourner vers un bien ancien.

D’abord, en termes de prix d’achat, un bien immobilier ancien peut être 20 à 30% moins cher. Dans le cadre d’un investissement locatif, cela peut avoir un véritable impact. Par ailleurs, vous pourrez augmenter la valeur du bien en effectuant des travaux, ce qui favorisera une éventuelle plus-value à la revente. De plus, les biens anciens se trouvent généralement dans des zones attractives à fort potentiel, ce qui facilite grandement leur mise en location.

Louer en meublé

En ce qui concerne le type de mise en location, le mieux est d’opter pour la location meublée. Cela vous permet de bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), et des avantages fiscaux qui s’y rattachent.

Bien choisir les modalités de financement

Pour bénéficier de l’effet de levier, il est conseillé d’investir à crédit.

Pensez aussi à déterminer votre budget en fonction du type de bien que vous souhaitez acquérir (studio, T2, ou encore la colocation, une alternative très favorable et rentable).

Revenus immédiats avec des logements déjà occupés

Avantage d’un logement déjà occupé par un locataire  : les loyers tombent immédiatement. Mieux, ce type de bien bénéficie d’une décote de 5 à 20% par rapport au prix du marché. La décote varie en fonction de trois critères  : durée restante du bail, état du bien, âge de l’occupant. Sachez toutefois que, si ce dernier a plus de 65 ans, vous ne pourrez pas toujours le déloger, même en fin de bail. Sachez aussi que les affaires sont rares, l’offre se limitant aux biens vendus par les assureurs, les banques ou les notaires. Point de vigilance : l’état des lieux  ! Le propriétaire n’aura probablement fait qu’un minimum de travaux pour un appartement dont le loca­taire est présent depuis des années. Vérifiez enfin la présence d'une clause de révision annuelle du loyer dans le bail.

Publié le 01.07.2022, par :
J'aime
Partager ce conseil
Découvrez les conseils de nos experts