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Comment réduire l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Publié le 02.06.2022, par :

Les prix de l’immobilier connaissent une forte hausse . 10% de hausse pour les appartements neufs, 6% sur l’ensemble du territoire dans l’ancien… Une augmentation de la valeur des biens qui va accroître le montant d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à payer pour les contribuables. Rien n’empêche, en revanche, de réfléchir aux actions à mener pendant l’année civile à venir pour faire baisser le montant de son impôt en 2023. Voire, pour ne plus en être redevable. Pour tenter de réduire votre impôt sur la fortune immobilière, les astuces ne sont pas si nombreuses… Seuls les dons à certains organismes d’utilité publique et la réduction de la base taxable permettent d’agir sur cet impôt.

Sommaire
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Diminuer son IFI par l’acquisition de nue-propriété

Une autre solution pour réduire son patrimoine taxable à l’IFI en 2022 est d’investir sur la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur.

Par exemple, l’acquisition d’un appartement d’une valeur en nue-propriété de 300 000 € engendrera sur 15 ans une économie d’IFI de 67 500 € pour un investisseur taxé dans la tranche marginale d’IFI à 1,50 %.

**Fiscalement, l’investisseur profite d’un double avantage **: d’une part, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI, mais il peut également, si l’achat est effectué à crédit, et à condition que l’usufruitier soit un bailleur social, déduire les intérêts d’emprunts de ses autres revenus fonciers.

De plus, le nue-propriétaire ne pouvant avoir ni la jouissance du bien, ni recevoir des revenus pendant la durée de la location, l’acheteur profite d’une décote sur le prix d’acquisition. Souvent de l’ordre de 30 à 40%. C’est un investissement particulièrement intéressant pour les ménages qui souhaitent se constituer un capital pour leur retraite. Mais le bénéfice de la décote ne justifie pas d’investir n’importe où. L’emplacement reste un critère essentiel pour espérer voir l’actif prendre de la valeur avec le temps.


Se constituer un patrimoine immobilier à crédit

Contracter un crédit constitue une charge au passif du contribuable. Celle-ci vient donc minorer l’assiette taxable. Cette solution, souvent pertinente, ne fait cependant que repousser le problème de l’IFI. Plus le capital emprunté est remboursé et plus le patrimoine net taxable augmente mécaniquement.

Certains ménages pensent parfois, à tort, avoir trouvé une solution “miracle” grâce aux prêts in fine - des prêts pour lesquels l’emprunteur ne paie que les intérêts et où le capital est remboursé lors de la dernière échéance (in fine : à la fin) - en imaginant pouvoir déduire l’ensemble du crédit comme charge pendant toute la durée de l’emprunt. C’est une erreur, car la déductibilité du prêt - par rapport à sa base taxable d’IFI - est dégressive avec le temps comme un prêt amortissable classique.

Envoyer un don à une association

Selon l’article 978 du Code général des impôts, de tels dons sont déductibles à hauteur de 75% dans la limite d’un plafond de 50.000 euros.

Prenons l’exemple d’un contribuable dont la base nette d’impôt sur la fortune immobilière s’élève à 5 millions d’euros. Celui-ci doit s’acquitter d’un montant d’IFI de 35.690 euros. Pour obtenir une défiscalisation complète de son impôt, il doit faire un don de 47.586 euros. _

Ce n’est bien sûr pas un investissement, puisque le contribuable décaisse en trésorerie un montant plus important que le montant de l’IFI mais de manière ponctuelle, il peut arbitrer entre payer la somme à l’administration fiscale ou faire un don à une association dont il soutient la cause .

Vendre des biens immobiliers et acheter des actifs financiers

C’est la solution la plus basique car elle permet de diminuer la base taxable. Ce n’est évidemment pas de la grande ingénierie patrimoniale, mais c’est un moyen efficace. Les valeurs mobilières n’étant plus incluses dans la base taxable de l’IFI, il peut être opportun d’arbitrer une partie des avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. L’économie d’IFI, comprise entre 0,50% et 1,50% par an, selon la tranche marginale dans laquelle est imposé le contribuable concerné, peut être considérée comme un surcroît de rendement.

S’il est parfois complexe de céder des actifs immobiliers détenus en direct, pour des raisons affectives ou d’usage, il est généralement plus simple de céder la « pierre-papier ». En particulier, les SCPI et OPCI détenus par le biais d’un contrat d’assurance-vie sont toujours cessibles, l’assureur se portant contrepartie des vendeurs.

Faire une donation temporaire d’usufruit

La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. L’usufruitier en effet, s’il est redevable de cet impôt, doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.

Ainsi, il peut être opportun de donner à ses enfants un usufruit temporaire sur un ou plusieurs biens immobiliers.

Par exemple, un contribuable peut donner à son enfant, fiscalement indépendant du foyer fiscal, un usufruit de 8 ans sur appartement dont il est propriétaire. L’enfant peut alors occuper l’appartement ou le louer et utiliser les revenus ainsi engendrés pour payer ses études.

La donation d’usufruit d’un studio estimé à 150 000 € engendrera pour le donateur une économie d’ISF de 2 250 € par an s’il est soumis à la tranche la plus haute de l’IFI.

La valeur de l’usufruit retenue pour calculer les droits de donation est fiscalement fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. En reprenant l’exemple ci-dessus, les droits de donation seront donc calculés sur 34 500 €, ce qui reste largement en-dessous des abattements autorisés en ligne directe. Cette opération ne sera donc pas fiscalement taxable.

Attention, cette donation temporaire d’usufruit doit être motivée, par exemple, aider un enfant à poursuivre ses études, acquérir un logement…

Diminuer son IFI par l’acquisition de nue-propriété

Une autre solution pour réduire son patrimoine taxable à l’IFI en 2022 est d’investir sur la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur.

Par exemple, l’acquisition d’un appartement d’une valeur en nue-propriété de 300 000 € engendrera sur 15 ans une économie d’IFI de 67 500 € pour un investisseur taxé dans la tranche marginale d’IFI à 1,50 %.

**Fiscalement, l’investisseur profite d’un double avantage **: d’une part, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI, mais il peut également, si l’achat est effectué à crédit, et à condition que l’usufruitier soit un bailleur social, déduire les intérêts d’emprunts de ses autres revenus fonciers.

De plus, le nue-propriétaire ne pouvant avoir ni la jouissance du bien, ni recevoir des revenus pendant la durée de la location, l’acheteur profite d’une décote sur le prix d’acquisition. Souvent de l’ordre de 30 à 40%. C’est un investissement particulièrement intéressant pour les ménages qui souhaitent se constituer un capital pour leur retraite. Mais le bénéfice de la décote ne justifie pas d’investir n’importe où. L’emplacement reste un critère essentiel pour espérer voir l’actif prendre de la valeur avec le temps.

Analysez votre situation pour réduire vos impôts Simulation gratuite

Se constituer un patrimoine immobilier à crédit

Contracter un crédit constitue une charge au passif du contribuable. Celle-ci vient donc minorer l’assiette taxable. Cette solution, souvent pertinente, ne fait cependant que repousser le problème de l’IFI. Plus le capital emprunté est remboursé et plus le patrimoine net taxable augmente mécaniquement.

Certains ménages pensent parfois, à tort, avoir trouvé une solution “miracle” grâce aux prêts in fine - des prêts pour lesquels l’emprunteur ne paie que les intérêts et où le capital est remboursé lors de la dernière échéance (in fine : à la fin) - en imaginant pouvoir déduire l’ensemble du crédit comme charge pendant toute la durée de l’emprunt. C’est une erreur, car la déductibilité du prêt - par rapport à sa base taxable d’IFI - est dégressive avec le temps comme un prêt amortissable classique.

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